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5. Prestando atención al mercado de vivienda en América Latina

Author(s):
International Monetary Fund. Western Hemisphere Dept.
Published Date:
May 2012
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El crédito hipotecario está creciendo con gran rapidezentoda la región, aunque partiendo de niveles bajos. Aun cuando los datos disponibles no parecen apuntar a riesgos inminentes, las vulnerabilidades pueden surgir rápidamente. Por esta razón, los países de la región deben actuar decisivamente para subsanar las carencias de información y afianzar la supervisión del sector de la vivienda.

Las condiciones de financiamiento y los términos de intercambio favorables han alimentado el crédito y la demanda doméstica en gran parte de América Latina desde hace casi una década, con una breve interrupción durante la crisis global de 2008—09. Dada la larga historia en la región de auges crediticios que han terminado en colapso (gráfico 5.1) y pese a que los indicadores crediticios actuales parecen ser manejables, existen inquietudes válidas en torno a la posible acumulación de excesos en el sector financiero. La experiencia revela que las burbujas impulsadas por el crédito se forman lentamente, pero pueden llevar con gran rapidez a una situación de deterioro.

Gráfico 5.1.América Latina ha experimentado desde 1980 más episodios de auges crediticios que cualquier otra región emergente.

Fuente: Dell’Ariccia et al (2012).

1 Los auges de crédito se identifican según las desviaciones de la relación crédito/PIB respecto de una tendencia móvil retrospectiva específica de un país.

Las hipotecas, en particular, se han expandido rápidamente en algunos países de la región. Aunque esta expansión posiblemente refleje que, en general, los niveles de partida del crédito hipotecario son bajos y existen déficits de vivienda notorios1, la misma podría generar inestabilidad financiera en caso de mantenerse de forma sostenida. Los casos de colapso del mercado de la vivienda no han sido, en particular, muy comunes en la región, pero la experiencia de Colombia a fines de la década de 1990 sirve como ejemplo para tener presentes los efectos sistémicos que estos episodios pueden tener sobre la economía incluso cuando el sector hipotecario es pequeño (recuadro 5.1).

Este capítulo documenta la evolución del crédito hipotecario y del sector de la vivienda en América Latina durante la última década, y la compara con la de otras economías emergentes. Desafortunadamente, las limitaciones de datos restringen el análisis de las tendencias, las vulnerabilidades y los riesgos. La información disponible revela pocas áreas que susciten inquietud, pero urge resolver las deficiencias de información y las lagunas en los datos2.

El crédito hipotecario en América Latina

Pese al rápido crecimiento que ha experimentado el crédito en la mayor parte de América Latina en los últimos años, los niveles de intermediación financiera todavía están muy por debajo de los observados en otras regiones emergentes (con la notable excepción de Chile), incluso si se tiene en cuenta el ingreso per cápita. Esta brecha refleja la larga historia de inestabilidad macroeconómica de la región (a menudo asociada a auges y colapsos del crédito), así como la debilidad de las instituciones, en particular las vinculadas a los derechos de los acreedores y los derechos de propiedad (Cottarelli et al., 2005). Lo que subyace a dichos niveles relativamente bajos de la relación crédito/PIB es la falta de profundidad de los mercados hipotecarios. En América Latina, el crédito hipotecario ronda 7 por ciento del PIB, en promedio, y la relación crédito hipotecario/crédito total (22 por ciento) es inferior a la de otras economías emergentes (gráfico 5.2).

Gráfico 5.2.Pese a su reciente expansión, el crédito hipotecario (como porcentaje del PIB) sigue siendo relativamente bajo en América Latina.

Fuentes: Autoridades nacionales, Haver Analytics y cálculos del personal técnico del FMI.

1China, RAE de Hong Kong, Indonesia, Corea, Malasia y Tailandia.

2 Bulgaria, Hungría, Lituania, Rusia, República Eslovaca y Eslovenia.

3 Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Uruguay.

4 Costa Rica, República Dominicana, El Salvador, Guatemala y Panamá.

Sin embargo, a lo largo de la última década, gran parte de la región ha experimentado una expansión sin precedentes del crédito hipotecario. Las condiciones externas favorables, el crecimiento económico sostenido, el afianzamiento de los fundamentos económicos y las reformas jurídicas han elevado los niveles de vida y mejorado las condiciones de financiamiento, lo cual ha contribuido a impulsar el financiamiento para la vivienda. En las economías de la región más integradas a los mercados financieros (Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Uruguay), el crédito hipotecario real ha experimentado un crecimiento anual promedio de 14 por ciento desde 2003, y se ha visto menos afectado que otros sectores (como el consumo y el crédito empresarial) por la crisis financiera global de 2008–09. La expansión del crédito hipotecario ha sido particularmente pronunciada en Brasil, donde el volumen de préstamos hipotecarios ajustado por inflación se ha septuplicado desde 2003.

Las reformas estructurales de los mercados inmobiliario y crediticio, así como los esfuerzos de los gobiernos por ampliar el acceso al crédito, han sido factores cruciales. Tanto Brasil (2005) como México (2007) han reformado el régimen de quiebras para afianzar los derechos de los acreedores3, y han reorganizado los registros de deudores para que los bancos puedan evaluar mejor la solvencia de los deudores4. Además, Brasil (donde ¾ partes del crédito total a la vivienda proviene de bancos estatales) utiliza en gran medida subsidios al crédito hipotecario; y México provee seguros y garantías hipotecarias a través de una entidad pública para promover el mercado de títulos respaldados por hipotecas residenciales. La expansión del crédito hipotecario en América Latina también ha estado acompañada por el crecimiento de mercados domésticos de bonos en moneda local y el alargamiento en el vencimiento de las curvas de rendimiento (que en algunos casos han alcanzado 20—30 años) (véase Jeanneau y Tovar, 2008).

Brechas de información estadística

Pese a los avances recientes, los datos sobre los precios y la actividad en el sector de la vivienda son particularmente deficientes en la región de ALC. Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Uruguay son los únicos países que publican datos sobre precios de la vivienda, e incluso en algunos casos las series temporales provistas son cortas y tienen una cobertura limitada a las grandes zonas metropolitanas5. También existen pocos datos sobre flujos y saldos relativos al sector de la vivienda, y sobre la actividad de construcción (véase el cuadro 5.1).

Los supervisores bancarios de la región recién están comenzando a establecer la infraestructura necesaria para mantener actualizada la información sobre indicadores de solidez financiera que se refieren específicamente al sector de la vivienda y datos sobre los balances de los hogares6. Estos últimos son críticos para evaluar riesgos crediticios que puedan derivar de los coeficientes de apalancamiento e indicadores de poder adquisitivo significativos. Sin embargo, en este ámbito se ha avanzado menos que en otras regiones.

La falta de series de tiempo exhaustivas sobre los precios de la vivienda quizá sea la carencia más grave a la hora de monitorear y evaluar la evolución del mercado de la vivienda. Las series de datos sobre precios inmobiliarios deben tener alcance nacional y distinguir entre viviendas nuevas y usadas, así como propiedades comerciales y residenciales. Igualmente, deben complementarse con información sobre saldos y flujos de vivienda, así como con indicadores sobre la actividad del sector de la construcción (incluyendo empleo, precio de los insumos y precios de los terrenos). También se necesitan datos adecuados sobre las transacciones de compraventa en el sector de la vivienda.

Aprovechando al máximo los datos disponibles

A pesar de las graves carencias de datos, las autoridades de la región necesitan saber si el ritmo de expansión del crédito hipotecario es razonable o excesivo. Abordamos este interrogante con los datos disponibles. Una metodología comúnmente utilizada para identificar episodios de auge del crédito muestra evidencia de crecimiento excesivo del crédito hipotecario en algunas economías de la región (gráfico 5.3, panel superior)7. En el caso de Brasil, las desviaciones respecto del crecimiento crediticio tendencial parecen ser particularmente pronunciadas, aunque este fenómeno podría ser explicado por la introducción de un nuevo programa de vivienda en marzo de 2009 (“Mia casa, Mia vida”), orientado a satisfacer las necesidades de hogares de bajos ingresos. En este sentido, y aun cuando la metodología utilizada podría no estar capturando cambios en el crecimiento crediticio tendencial o quiebres estructurales, la rápida expansión del crédito hipotecario requiere un monitoreo cuidadoso de dicho segmento del mercado.

Gráfico 5.3.Crédito hipotecario, precios de la vivienda y actividad de la construcción en algunos países seleccionados.

Fuentes: Haver Analytics y cálculos del personal técnico del FMI.

1 Promedio de China, Corea, RAE de Hong Kong, Indonesia, Malasia y Tailandia.

2 Promedio de Bulgaria, Eslovenia, Hungría, Lituania, República Eslovaca y Rusia.

3 Promedio de Brasil, Chile, Colombia, México y Perú.

Los precios de la vivienda

Los precios de la vivienda residencial han subido más en los países donde el crédito hipotecario es más abundante. Aunque el aumento real anual promedio de los precios de la vivienda observado en los cinco países de la región sobre los que se dispone de datos es sustancialmente inferior al observado en las economías emergentes de Europa durante los años previos a la crisis de Lehman, dicho aumento es ligeramente superior al registrado en las economías emergentes de Asia. Si bien los aumentos de los precios de la vivienda reflejan sobre todo la situación de los segmentos de la población que viven en zonas metropolitanas y disponen de un nivel superior de ingreso, estos segmentos son también los que cuentan con un mayor acceso al crédito hipotecario (véase Hoek-Smit y Diamond, 2003).

Actividad en el sector de la construcción

La participación de la construcción en el PIB ha aumentado drásticamente durante la década pasada en los países de la región más integrados a los mercados financieros internacionales, y supera holgadamente los niveles registrados en las economías emergentes de Asia, aunque se encuentra por debajo de los máximos registrados en las economías emergentes de Europa antes de la crisis (gráfico 5.3, panel inferior). Naturalmente, la vivienda no es el único factor que explica el aumento de dicha participación; también contribuyen las propiedades comerciales y las obras públicas. Sin embargo, en la medida en que la vivienda sea el principal impulsor de dicho crecimiento, los ciclos de auge y colapso de la construcción suelen tener ramificaciones sociales importantes, dado que la construcción hace un uso intensivo de mano de obra y emplea a trabajadores relativamente poco calificados, cuyos períodos de desempleo tienden a ser más prolongados.

Calidad del crédito

En línea con las tendencias de la calidad del crédito bancario agregado de la región, el nivel de los préstamos hipotecarios en mora es relativamente bajo. A ello han contribuido el fuerte aumento del ingreso de los hogares y un nivel de desempleo que se sitúa en mínimos históricos.

No obstante, esta situación podría cambiar si las condiciones externas dejaran de ser favorables. Además, muchos préstamos son nuevos y las situaciones de mora rara vez se producen en los primeros años de vida de un crédito. Asimismo, parecería que los bancos están otorgando préstamos a hogares que no tienen una trayectoria crediticia o una tradición de pago bien establecida, y que tienden a ser más vulnerables durante la parte baja del ciclo económico.

El que los bancos y los hogares tengan una exposición directa relativamente baja al sector de la vivienda constituye un factor clave que mitiga los riesgos8. Las hipotecas representan menos de 20 por ciento del crédito bancario total en muchos países de la región, y los bancos tienen una estructura de financiamiento sólida que depende poco del financiamiento extranjero o de instrumentos complejos (gráfico 5.4). Además, los pocos indicadores del endeudamiento de los hogares que existen sugieren que estos se encuentran a niveles manejables, particularmente en el caso de los hogares de bajos ingresos. No obstante, las brechas de información estadística existentes limitan la capacidad para realizar una evaluación más exhaustiva del endeudamiento de las familias.

Gráfico 5.4.La deuda de los hogares y los préstamos en mora están creciendo de forma considerable, pero en la mayoría de casos se mantienen en niveles manejables.

Fuente: Autoridades nacionales y cálculos del personal técnico del FMI.

1 Los datos sobre los préstamos en mora corresponden solo a la vivienda que no goza de asignaciones específicas. El crédito hipotecario corresponde al total de préstamos para la vivienda.

Conclusiones

El crédito hipotecario está creciendo con rapidez en gran parte de América Latina y el Caribe. Aunque los indicadores disponibles en general no identifican problemas inminentes, los supervisores bancarios no deben bajar la guardia. Los problemas pueden surgir rápidamente, sobre todo en mercados nuevos donde las carencias de datos son significativas.

Es necesario dar pasos firmes para solucionar estas brechas de información estadística y reforzar la supervisión. Los modelos de gestión del riesgo interno que examinan los desajustes en los sectores de crédito —entre ellos, el destinado a la vivienda— pueden ayudar a evaluar y anticipar la acumulación de riesgo. Es necesario también redoblar los esfuerzos por mejorar los registros de crédito y las normas de evaluación que aplican los originadores y los agentes de préstamos hipotecarios. Las normas deben tener en cuenta el valor de la propiedad en cuestión (determinado mediante tasaciones independientes adecuadas) y la solvencia del prestatario (mediante registros de crédito), con la debida verificación de la información presentada. Estos esfuerzos deben estar complementados por programas de educación financiera, particularmente a medida que el acceso al crédito se difunda y llegue al alcance de los hogares de menores ingresos.

Si la exuberancia en el sector de la vivienda persistiese, se debería considerar el uso medidas macroprudenciales focalizadas, parecidas a las adoptadas recientemente por países asiáticos. El uso de límites a la relación préstamo/valor y deuda/ingreso podrían ser particularmente útiles.

Cuadro 5.1.Disponibilidad de indicadores seleccionados para los sectores financiero y de vivienda
Indicadores de viviendaIndicadores de los hogaresIndicadores de solidez financiera1Acceso al crédito
PaísPrecios de vivienda2ConstrucciónIndice deTasa de deudaTasa de servicioPréstamosHipotecasHipotecas enDerechos deInformación
Disp. DesdeViviendacostos dea ingreso dede deuda acomercialessobremora3propiedadde crédito
Frecuenci:CoberturaPermisosconstrucciónlos hogaresingreso de losinmobiliarios sobrepréstamos(0–10)4(0–6)5
hogarespréstamos totalestotales
Estados Unidos1987mensualnacional96
Canadá1999mensualnacional76
América Latina
Brasil2010mensualmetropolitana35
Chile2004trimestralnacional65
Colombia1997trimestralmetropolitana55
México2005trimestralnacional66
Perú1998trimestralmetropolitana76
Uruguay2000mensualmetropolitana46
Memo:
Asia emergente
China2005mensualciudad64
Filipinas1994trimestralmetropolitana43
India2010trimestralmetropolitana84
Indonesia2002trimestralciudad34
Malasia1999trimestralnacional106
Europa emergente
Bulgaria1993trimestralnacional86
Croacia2006mensualnacional65
Estonia2004mensualmetropolitana75
Hungría1998trimestralnacional74
Letonia2004mensualmetropolitana105
Lituania1994mensualciudad56
Polonia2004mensualmetropolitana95
Rumanía2009trimestralnacional95
Rusia2000trimestralnacional35
Turquía2007mensualnacional45
Ucrania2000mensualmetropolitana94
Fuentes: Eurostat; Global Property Guide; Haver Analytics; FMI, Indicadores de Solidez Financiera (FSI, por sus siglas en inglés) y Banco Mundial, 2012 Doing Business Indicators.

5.1.La crisis hipotecaria de fines de los años noventa en Colombia: Un caso para no repetir1

La crisis hipotecaria que sufrió Colombia a fines de la década de 1990 ilustra los efectos sistémicos que pueden generar los problemas del mercado de la vivienda. La crisis se originó a comienzos de la década, cuando un proceso de liberalización financiera creó las condiciones para una expansión crediticia insostenible y una sobrevaloración de los activos, en un contexto de marcos de regulación y supervisión financiera débiles.

Las reformas que emprendió Colombia para promover la competencia y la eficiencia del sistema financiero nacional a comienzos de la década de 1990 facilitaron la rápida expansión de los activos bancarios, la cual vino acompañada de cambios adversos en la estructura de los pasivos. Adicionalmente, un período de condiciones de financiamiento externo favorables desencadenó una entrada masiva de capitales intermediados por el sistema financiero doméstico. Los precios de los activos (incluida la vivienda) subieron con rapidez y el crédito entró en una fase de auge (el crédito bancario como porcentaje del PIB se duplicó entre 1991 y 1997). Al mismo tiempo, las instituciones financieras adoptaron prácticas agresivas de financiamiento en un ambiente de competencia cada vez mayor.

Fuentes: Banco de la Republica (Colombia) - DANE, FOGAFIN 2009 y cálculos del personal técnico del FMI.

Las deficiencias de los sistemas de regulación y supervisión y de los modelos de gestión del riesgo interno generaron vulnerabilidad en el sistema financiero. Los modelos de riesgo interno no eran aptos para evaluar la capacidad de pago de los prestatarios, y las garantías a menudo estaban sobrevaloradas. Como consecuencia de las prácticas de regulación y supervisión deficientes, no se incrementaron los requisitos de capitalización ni las provisiones para préstamos en mora a fin de mitigar los riesgos que se acumulaban a medida que el proceso seguía su curso. Además, importantes lagunas de información impidieron evaluar debidamente los riesgos.

Cuando las condiciones externas dejaron de ser tan favorables y la economía comenzó a desacelerarse en 1995, los precios de la vivienda empezaron a caer. Este proceso empeoró debido a la interrupción repentina de la afluencia de capitales a raíz de las crisis asiática y rusa y de los problemas políticos internos. Para 1998, las tasas de interés alcanzaron máximos históricos y los hogares se encontraron imposibilitados de continuar pagando las hipotecas. Se embargaron propiedades, los préstamos en mora alcanzaron niveles estratosféricos y los bancos especializados en créditos hipotecarios se declararon ilíquidos o insolventes.

En 1999, el gobierno se vio forzado a intervenir. Se nacionalizaron, cerraron o recapitalizaron instituciones financieras, y Colombia sufrió su primera recesión desde 1933. La crisis también asestó un revés al desarrollo del mercado inmobiliario de Colombia. Finalmente, el costo fiscal total de la crisis (incluidos los efectos de sentencias judiciales que vulneraron aún más los derechos de los acreedores) superó 15 por ciento del PIB (FOGAFIN, 2009).

Nota: Este recuadro fue preparado por Camilo E. Tovar.1 Para una visión detallada sobre la crisis hipotecaria colombiana, véanse FOGAFIN (2009) y Urrutia y Llano (de próxima publicación).

Nota: Preparado por Luis Cubeddu, Camilo E. Tovar y Evridiki Tsounta, con la asistencia de Marola Castillo y Alejandro Carrión.

En 2007, solo 60 por ciento de las familias de América Latina y el Caribe (ALC) tenía una vivienda adecuada; 22 por ciento vivía en casas que necesitaban mejoras estructurales significativas, y el 18 por ciento restante necesitaba una vivienda nueva (Comisión Ministerial de Vivienda y Urbanización para América Latina y el Caribe).

En FMI (2011a) se analizan los mercados hipotecarios de los mercados emergentes en términos más amplios.

Desde su establecimiento en 2000, la ley de insolvencia de México ha sido utilizada en muy pocas ocasiones.

Warnock y Warnock (2008) muestran que el financiamiento de la vivienda tiene una correlación positiva con los mecanismos de protección de los derechos jurídicos, así como con la existencia de sistemas de evaluación del riesgo crediticio.

Los datos sobre precios de la vivienda en la región por lo general son publicados por una amplia variedad de entidades, lo cual hace más engorrosas las comparaciones entre países.

Brasil, Chile y Colombia realizan encuestas de las finanzas o los gastos de los hogares que recopilan datos microeconómicos sobre activos reales y financieros de los hogares. Esto, por ejemplo, permite observar el acceso al crédito y la concentración de la deuda de hogares pertenecientes a segmentos de ingreso diferentes, y mejora la evaluación del riesgo crediticio y de las implicaciones de la deuda de los hogares para la estabilidad financiera (véase Persson, 2009).

La metodología identifica una expansión crediticia como un auge cuando el nivel de crédito supera la tendencia subyacente (estimada con un filtro Hodrick-Prescott móvil retrospectivo) en un umbral equivalente a 1,5 veces la desviación estándar en torno a la tendencia. Véanse Mendoza y Terrones (2008) y Gourinchas, Valdés y Landerretche (2001).

Si bien no se la analiza en esta nota, la calidad del crédito hipotecario puede tener implicaciones importantes para la política fiscal, de acuerdo con el grado de exposición de los bancos públicos. En Brasil, por ejemplo, los bancos estatales manejan ¾ del crédito total a la vivienda (FMI, 2011a), mientras que en México la agencia gubernamental para financiamiento de vivienda promueve el mercado de títulos respaldados por hipotecas residenciales a través del ofrecimiento de seguros hipotecarios.

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