Chapter

10. Métodos que se utilizan actualmente

Author(s):
Statistical Office of the European Communities;International Labour Office;International Monetary Fund;Organization for Economic Co-operation and Development;United Nations;World Bank
Published Date:
September 2014
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Introducción

10.1 En la práctica, los métodos utilizados para construir índices de precios de inmuebles residenciales pueden verse limitados en gran parte por la naturaleza de los datos disponibles. Los datos que se requieren para construir el índice utilizado como meta, una vez que se define, no siempre están disponibles en forma regular y oportuna, en el caso de que el índice exista. Asimismo, aun cuando se disponga de datos adecuados para construir un índice de precios que responda a las necesidades de un determinado conjunto de usuarios, con gran frecuencia estos datos no se ajustan a las necesidades de otros usuarios. Para muchos países, en algunos casos crear la infraestructura y establecer los procedimientos para recopilar los datos necesarios para elaborar un índice de precios inmobiliarios puede tener un costo extremadamente alto. Además, debido a cambios en las metodologías y en las fuentes de datos básicas puede resultar imposible construir series históricas, que a menudo son necesarias para elaborar modelos y análisis econométricos que abarquen más de un ciclo de la evolución del mercado de la vivienda y así obtener información sobre las opciones de política económica. Por último pero no por ello menos importante, la puntualidad y frecuencia de los datos, cuando se dispone de estos, pueden no ser adecuadas para elaborar el tipo de índices de precios de la vivienda que los usuarios quieren o necesitan.

10.2 Para los usuarios, esta carencia de datos para elaborar índices de precios de la vivienda y otros indicadores conexos ha sido motivo de frustración en algunos casos. Por ejemplo, el entonces Gobernador del Banco de Canadá afirmó en un discurso ante la Conferencia de Estadísticos Europeos (Dodge, 2003): “Dado que la inversión en una vivienda representa uno de los mayores gastos de una familia, y dado que para la mayor parte de la gente su casa representa el activo más valioso, resulta sorprendente que en muchos países no existan datos integrales ajustados por calidad sobre los precios de compra o alquiler de viviendas”.

10.3 Asimismo, las fuentes de datos y los métodos no siempre están bien documentados, y las encuestas sobre metadatos relativos a los precios de inmuebles residenciales confirman que las prácticas a este respecto no están armonizadas. Esto representa otro desafío para los usuarios. En particular, compromete la posibilidad de realizar comparaciones internacionales significativas de las tendencias de los precios de la vivienda y dificulta enormemente los análisis económicos comparativos. Esto puede poner en tela de juicio la credibilidad de los resultados.

10.4 Dejando de lado la disponibilidad de datos, los métodos utilizados por los países para compilar índices de precios de inmuebles residenciales también presentan problemas intrínsecos, en particular debido al hecho de que los inmuebles tienen características singulares que dan lugar a una heterogeneidad que se manifiesta en diferentes dimensiones, muchas de las cuales son difíciles de medir objetivamente, y al hecho de que las transacciones sobre cada inmueble en particular son infrecuentes. Debido a estos dos hechos, la compilación de índices de precios resulta especialmente compleja. Asimismo, el hecho de que los precios sean negociables significa que los precios de transacción pueden ser diferentes de los precios de venta inicial o final, de los precios ofrecidos y del valor de tasación.

10.5 Al tratar de determinar cuáles son las técnicas más utilizadas para compilar índices de precios de inmuebles residenciales también cabe preguntarse si efectivamente pueden identificarse las prácticas óptimas internacionales para construir dichos índices, o si inevitablemente dichas técnicas están dictadas por las condiciones locales y supeditadas a estas.

10.6 En otras secciones de este manual se presentan recomendaciones sobre prácticas óptimas. Este capítulo describe los distintos índices disponibles en los diferentes países y también presenta algunos estudios de casos. Se basa para ello en metadatos recopilados por diversos organismos, entre ellos el Banco de Pagos Internacionales y el Banco Central Europeo y, más recientemente, en un relevamiento de información realizado por Eurostat en el contexto de la inclusión del costo de las viviendas ocupadas por sus propietarios en el índice armonizado de precios al consumidor elaborado por la Unión Europea (UE), que se ha extendido a algunos países no pertenecientes a la UE. Los metadatos sobre índices de precios de inmuebles residenciales publicados por diferentes países están disponibles en el sitio web del Banco de Pagos Internacionales (BPI); véase www.bis.org/statistics1.

Índices disponibles

10.7 A nivel europeo, desde diciembre de 2010 Eurostat ha comenzado a publicar informes trimestrales sobre índices experimentales de precios de la vivienda en la UE y en la zona del euro2. Estos informes contienen, en el caso de las oficinas de estadística de la UE que han autorizado su publicación, datos experimentales sobre índices de precios de la vivienda. Los anexos de estos informes trimestrales contienen todos los enlaces actualmente disponibles a páginas web de institutos nacionales de estadística que publican índices de precios de la vivienda, con especificación de los detalles de su compilación.

10.8 En los metadatos disponibles en la página web del BPI3 se puede observar que los métodos utilizados para compilar índices de precios de inmuebles residenciales varían considerablemente, tanto entre los distintos países como dentro de cada país. Esto último plantea para los usuarios un interrogante clave con respecto a la serie que deberían utilizar para sus necesidades específicas. En lo que atañe a lo primero, se plantea para los usuarios un problema clave con respecto a la validez de las comparaciones internacionales disponibles.

10.9 Los índices de precios de la vivienda presentan diferencias entre sí en casi todos los aspectos de la construcción de dichos índices. Se ha hecho referencia a las mismas en capítulos anteriores: la base conceptual del índice (es decir, cuál es el índice apropiado que debe utilizarse como meta para atender las necesidades de cada usuario); las fuentes de datos (registros inmobiliarios, registros impositivos, créditos hipotecarios solicitados y acordados, agentes inmobiliarios, medios gráficos, como periódicos y otras formas de publicación de anuncios); cobertura del mercado (cobertura geográfica, tipo de inmueble, transacciones con crédito hipotecario o al contado); ajuste por calidad (ajustes hedónicos, ajustes de la composición) y ponderación (ponderado según el stock o las ventas). Los problemas derivados de estos diferentes factores pueden verse exacerbados debido a que los mercados de la vivienda pueden ser muy heterogéneos. Por lo tanto, los inmuebles no solo varían de precio debido a sus características físicas, como la superficie mínima o al hecho de que se trate de una casa con terreno propio o de un apartamento en un edificio de propiedad horizontal, sino que también pueden variar mucho debido a otros factores, por ejemplo, la región del país, la zona de la ciudad o el hecho de que el inmueble esté ubicado en una zona clasificada como rural o urbana. Una propiedad puede atraer a más o menos interesados según su ubicación, lo cual puede dar lugar a condiciones de demanda diferentes, y explica por qué una vivienda que en todos los demás sentidos es idéntica a otras puede tener un precio diferente según la ubicación. Por ejemplo, un inmueble situado en una región con un PIB per cápita alto y un bajo desempleo y en una localidad conocida por la calidad de sus escuelas y un entorno agradable tendrá un precio más alto que otro inmueble idéntico pero ubicado en una zona afectada por un alto nivel de desempleo, bajo nivel de ingreso familiar, mediocre calidad de las escuelas y alto índice de delincuencia4.

10.10 A continuación se presenta un panorama general de la situación actual. Cabe señalar que la situación está cambiando a medida que un mayor número de países elaboran índices de precios de inmuebles residenciales y revisan los índices que publican actualmente. Se remite al lector a la información contenida en los sitios web del BPI, Eurostat y el BCE para mayores datos sobre los índices de precios de inmuebles residenciales de cada país.

Responsabilidad por la compilación

10.11 En la UE, las oficinas de estadística han estado trabajando en cooperación para elaborar y compilar índices de precios de inmuebles residenciales basados en enfoques estadísticos armonizados, en términos generales, realizando así una tarea pionera encaminada a crear índices de precios de la vivienda internacionalmente comparables. Asimismo, varios bancos centrales nacionales compilan indicadores de precios de la vivienda, entre ellos Bélgica, Alemania, Grecia, Italia, Chipre, Luxemburgo, Hungría, Malta, Austria, Polonia y Eslovaquia. En Austria, el banco central trabaja en colaboración con la Universidad Tecnológica de Viena, mientras que los índices de precios compilados por el banco central de Luxemburgo se basan en datos provenientes del instituto nacional de estadística. En Irlanda, Francia, España, el Reino Unido y Estados Unidos, los índices de precios de inmuebles residenciales son compilados por entidades de gobierno distintas de la oficina de estadística. En algunos casos, como el del Reino Unido, esto se debe en parte a que el sistema estadístico está descentralizado y los estadísticos oficiales trabajan en los distintos ministerios junto con sus colegas encargados de la formulación de políticas y la prestación de servicios. En algunos casos, la responsabilidad por la compilación de los índices recae en el ministerio responsable de los aspectos de política, operativos y jurídicos relacionados con el sector de la vivienda. Este es el caso de la Agencia Federal de Financiamiento para la Vivienda en Estados Unidos, por ejemplo, y del Reino Unido. El ministerio de gobierno con responsabilidad política, operativa o jurídica con respecto al sector suele estar en mejor posición para acceder a información administrativa para fines estadísticos y también debería estar bien informado sobre el sector, e incluso podría tener acceso a información adicional útil.

Fuentes de datos

10.12 En Canadá, Estados Unidos y varios países euro-peos5, son los ministerios o institutos nacionales de estadística los que recogen los datos sobre precios de inmuebles residenciales. En Dinamarca, Eslovenia, Finlandia, Hong Kong, Lituania, Noruega, Países Bajos, el Reino Unido y Suecia, la fuente de los índices oficiales de precios de inmuebles residenciales son los datos recolectados para efectos de registro o recaudación de impuestos. En Alemania, la Oficina Federal de Estadística obtiene datos sobre precios de comités locales de expertos para la valoración de los inmuebles. En España y Francia, los institutos de estadística calculan los índices de precios a partir de la información proporcionada por los notarios. En Alemania, Bélgica, Eslovaquia, Francia, Grecia, Italia y Portugal, los datos sobre precios provienen de agencias y asociaciones inmobiliarias, institutos de investigación o consultoras inmobiliarias. Se utilizan datos de periódicos o sitios web para compilar los índices de precios de inmuebles residenciales, por ejemplo, en Malta, Hungría (“Origo”) y Austria (Austria Immobilienbörse). Es interesante el limitado número de casos en que se integran diferentes fuentes de datos a fin de agregar valor y producir un índice mejor, dado el número de países que declaran utilizar múltiples fuentes de información sobre precios. En Alemania, Irlanda y el Reino Unido, se obtienen datos sobre precios de inmuebles residenciales a través de los prestamistas hipotecarios, entre otras fuentes. El índice de precios compilado por el Departamento de Comunidades y Gobiernos Locales del Reino Unido se basa en una encuesta sobre hipotecas realizada por el Consejo de Prestamistas Hipotecarios; la prolongada demora con que se registran las transferencias de propiedad limita el uso de estos últimos como indicador oportuno. En Alemania, la asociación de bancos hipotecarios utiliza datos de sus bancos afiliados para compilar un índice de precios de inmuebles residenciales.

10.13 La posibilidad de comparación entre los índices puede verse muy limitada debido a la diversidad de fuentes de datos que ya se mencionó: compras con hipoteca o al contado; precios urbanos o rurales; precios de inmuebles usados o nuevos; tasaciones o precios anunciados, o precios de oferta inicial frente a precio final de transacción. Como resultado, en la práctica los precios publicados pueden medir aspectos muy diferentes de la evolución de precios en los mercados inmobiliarios. La utilización de diferentes fuentes de datos y prácticas de compilación, y el uso que se le da al índice (es decir, su propósito) son todos factores que explican la amplia variación, tanto en lo que se refiere a la puntualidad de los datos como a la política en cuanto a su revisión.

Metodología para la elaboración de los índices

10.14 Las dificultades inherentes a la medición de los precios y la diversidad de fuentes de datos utilizadas llevan a adoptar diversos enfoques metodológicos para la construcción de índices de precios de la vivienda.

Ajustes por calidad (ajuste de la composición)

10.15 El ajuste por calidad, para tener en cuenta los cambios en la composición (ajuste de la composición) y en la calidad de cada inmueble, es una parte esencial de la metodología de elaboración de los índices. Asegura que las comparaciones de precios se realicen entre bienes semejantes y evita la posibilidad de sesgo en las series, por ejemplo cuando la calidad del stock de viviendas mejora como resultado, entre otras razones, de renovaciones de las unidades, que pueden adoptar diversas formas, como modernización de cocinas y baños, instalación de mejor material aislante y de sistemas de calefacción central y aire acondicionado. Las técnicas de ajuste por calidad también tienen un papel importante en la compilación de índices de precios de la vivienda debido a que las casas que entran al mercado varían de un período a otro.

10.16 El ajuste por calidad se aplica de varias maneras diferentes. Por ejemplo, en Estonia se elabora un índice de precios de inmuebles residenciales a partir de los valores unitarios, es decir, el precio promedio de transacción por metro cuadrado de superficie construida (en este caso particular, la suma de los valores de todas las operaciones inmobiliarias dividida por la suma de los metros cuadrados de superficie construida de todos los inmuebles vendidos, excluyendo los valores atípicos). Pero los índices de valor unitario basados en el precio por metro cuadrado de superficie construida, si bien se ajustan en función del tamaño de las viviendas en cada período, no se ajustan por las diferencias en la calidad de la construcción o la antigüedad de las estructuras y, tal vez un factor más importante, no se ajustan por los cambios en la combinación del tamaño de los terrenos en la muestra de propiedades vendidas en cualquier período en particular. También pueden tener lugar otros cambios en las características de una casa que, sumadas a las tendencias generales del mercado inmobiliario, se reflejan en cambios en la composición de la muestra, como ubicación, características físicas o ambientales, calidad general de la vivienda, etc.

10.17 La principal alternativa del ajuste de la composición (analizado en el capítulo 4) utiliza una clasificación de las viviendas en función de características que, en general, se reconoce que son factores importantes determinantes del precio, a fin de calcular índices de precios individuales para cada celda de la matriz de clasificación. Posteriormente, el índice global se calcula como promedio ponderado de estos subíndices. El ajuste de la composición es en esencia una forma de estratificación. Este método ha sido adoptado, por ejemplo, por la Oficina Australiana de Estadísticas a fin de tener en cuenta los cambios de composición al compilar índices trimestrales de precios de la vivienda para cada una de las ocho ciudades capitales. Según este enfoque, las casas se estratifican de acuerdo con dos características: el nivel de precios a largo plazo para el suburbio donde está ubicada la vivienda, y las características del vecindario, según lo consignan los índices socioeconómicos por zonas (SEIFA, por sus siglas en inglés) de la Oficina Australiana de Estadísticas6. En la práctica, el número de características incluidas en la clasificación suele estar limitado por el número de observaciones que regularmente pueden obtenerse para cada celda, es decir, por la posibilidad de completar la “base de datos de características determinantes del precio” utilizando las fuentes de datos disponibles, y por la disponibilidad de información sobre dichas características.

10.18 La forma más sofisticada de ajuste por calidad utilizada por los países es el enfoque de regresión hedónica (analizado en el capítulo 5), que utiliza un modelo de regresión para aislar el valor de cada una de las características elegidas y tener en cuenta los cambios en las características de las propiedades vendidas. Pero este método usualmente requiere mayor cantidad de datos. A veces se utiliza conjuntamente con la estratificación (por tipo de estructura y ubicación). El uso de la regresión hedónica en la compilación de índices de precios de inmuebles residenciales es, en gran parte, una innovación relativamente reciente. Entre los países que publican índices compilados utilizando regresiones hedónicas se incluyen Alemania, Austria, Finlandia, Francia, Irlanda, Noruega y el Reino Unido. El modelo hedónico utilizado para compilar el índice de precios de la vivienda de Noruega incluye solamente unas pocas variables explicativas y no se ajusta por las condiciones de las viviendas ni la antigüedad del edificio7; el índice solo se ajusta por el tamaño y la ubicación de las unidades. Es probable que el índice esté sesgado (a menos que la antigüedad de la estructura y el tipo de unidad vendida sea estable en el tiempo). La agencia estadística de Noruega reconoce esta deficiencia.

10.19 Otro método que se utiliza, por ejemplo, en Estados Unidos y Canadá, es el método de ventas repetidas (descrito en el capítulo 6); es decir, el índice de precios inmobiliarios de Case-Shiller en Estados Unidos y el índice de precios de la vivienda de Teranet-National Bank en Canadá. Este enfoque compara pares de ventas de las mismas unidades a lo largo del tiempo. Requiere una base enorme de datos sobre transacciones y no se utiliza para compilar ninguno de los índices europeos.

10.20 Resulta interesante observar que uno de los índices de precios de inmuebles residenciales para Alemania se basa en datos que se limitan a viviendas “de buena calidad”, lo cual puede implicar que se evita el problema del ajuste por calidad. En la práctica, esto podría plantear un problema intrínseco de medición, dado que es improbable que la definición de “buena calidad” que aplica el mercado sea independiente de la mejora general de las condiciones de las viviendas a lo largo del tiempo. Por esta razón es posible que los índices resultantes estén sesgados a más largo plazo. Esto se suma a cualquier preocupación con respecto al muestreo y, en particular, a la capacidad de las viviendas “de buena calidad” para representar las tendencias de los precios de todas las viviendas.

10.21 De los párrafos anteriores se desprende que se plantean dos preguntas cruciales con respecto a todos los procedimientos de ajuste por calidad: 1) si las características elegidas para el ajuste por calidad son los principales factores determinantes de las diferencias de precios, y 2) si la aplicación de diferentes técnicas al mismo conjunto de datos producirá los mismos resultados (es decir, el problema de robustez estadística). En realidad, si bien algunas de las características determinantes del precio, tales como el tamaño de la superficie utilizable, son fáciles de medir, otros factores importantes tales como la ubicación8 y la calidad de la construcción, por su propia naturaleza pueden ser difíciles de captar y medir. Asimismo, cabe destacar que la aplicación de diferentes técnicas de ajuste por calidad al mismo conjunto de datos no necesariamente producirá los mismos resultados9.

El valor de los metadatos

10.22 Una serie de organismos presentan en sus sitios web metadatos sobre los índices de precios de inmuebles residenciales publicados por diferentes países. En particular, el Banco de Pagos Internacionales proporciona este tipo de información (véase las referencias anteriores). A esta información se agrega la proporcionada por distintos países, por ejemplo, en los sitios web del instituto nacional de estadística o el banco central.

10.23 Además de ofrecer a los usuarios orientación sobre los puntos fuertes y los puntos vulnerables de un índice de precios en particular y sobre su uso apropiado, el análisis sistemático y más detallado de los metadatos sobre las estadísticas y fuentes de datos actualmente disponibles puede ayudar a identificar:

  • Deficiencias importantes en el suministro de datos.

  • Opciones para corregir esas deficiencias a bajo costo utilizando fuentes ya disponibles.

  • Problemas de coherencia de los datos.

  • El margen para una mayor integración de los datos y la necesidad de nuevas fuentes de datos.

10.24 Este análisis de los metadatos básicos también muestra qué se sacrifica al recurrir a datos de fácil consulta y al usar un índice de precios de la vivienda para una multitud de propósitos. Por ejemplo, el principal índice de precios de la vivienda oficial publicado en el Reino Unido por el Departamento para Comunidades y Gobierno Local (DCLG, por sus siglas originales) utiliza ponderaciones basadas en las ventas y es adecuado para incluir, por ejemplo, en un índice de precios al consumidor utilizado para la indexación de las prestaciones, pero no satisface del todo las necesidades de los usuarios que desean calcular la “riqueza”, ya que para esos efectos conviene usar ponderaciones basadas en el stock, no en el gasto. Esto último puede solucionarse ya sea volviendo a ponderar el índice oficial o haciendo referencia a uno de los numerosos índices publicados por prestamistas. Sin embargo, estos adolecen de limitaciones de la cobertura. Por lo tanto, una nueva ponderación del índice oficial puede ser una solución eficaz en función del costo para solucionar esta deficiencia específica de los datos.

10.25 Un análisis de las deficiencias más detallado podría apuntar a soluciones mediante estimaciones sintéticas, basadas en la integración de los datos de diferentes fuentes. Por ejemplo, en el contexto del Reino Unido se puede observar que el índice de precios de la vivienda del DCLG antes mencionado tiene la ventaja de ser puntual y no estar sujeto a revisión, pero tiene la desventaja de que excluye las adquisiciones en efectivo.

10.26 Un enfoque sistemático aplicado a la elaboración de índices de precios de inmuebles residenciales en el Reino Unido podría concluir que es posible complementar el índice oficial con información sobre las adquisiciones en efectivo tomada del catastro. Aunque este está menos actualizado debido al tiempo que lleva registrar las transacciones oficialmente, el modelado con series temporales podría resolver esa desalineación. El catastro elabora un índice basado en ventas repetidas haciendo un seguimiento del aumento promedio de los precios de la vivienda y registrando múltiples transacciones de la misma vivienda a fin de mantener la calidad constante.

En la sección siguiente se presentan una serie de estudios de caso relacionados con los índices de precios de inmuebles residenciales publicados en ciertos países.

Estudios de caso

Estudio de caso: Canadá

10.27 En Canadá hay actualmente cuatro índices de precios de la vivienda; a saber, el índice de precios de la vivienda nueva de Statistics Canada, el índice compuesto de precios de la vivienda de Teranet–National Bank, el indicador de precios promedio de la vivienda de la Canadian Real Estate Association, y la encuesta de precios de la vivienda canadiense de Royal LePage. Los estudiaremos uno por uno.

El índice de precios de la vivienda nueva

10.28 El índice de precios de la vivienda nueva (NHPI, por sus siglas en inglés) es un índice de precios mensual que mide las variaciones a lo largo del tiempo de los precios de venta de viviendas residenciales nuevas que fijan las empresas de construcción. Los precios recopilados provienen de una encuesta de empresas de construcción de distintas partes del país. Es un índice de precios de calidad constante en el sentido de que las características de las unidades de la muestra son idénticas en meses sucesivos; en otras palabras, el NHPI es un índice de modelos equiparados. Las estimaciones separadas que hace la empresa de construcción en cuanto al valor corriente (evaluado al precio de mercado) de los lotes también son un componente importante de la encuesta. Por lo tanto, con esta información Statistics Canada publica también una serie independiente del índice de precios sobre terrenos excluida la estructura. El valor residual (precio de venta total menos valor de los terrenos) es un indicador de la tendencia del costo de la estructura y se publica también como serie independiente. En la actualidad, se publican las tres variantes del NHPI para las 21 zonas metropolitanas de Canadá.

10.29 Los analistas del mercado de la vivienda, los académicos y el público utilizan el NHPI como indicador actualizado de las condiciones pasadas y actuales del mercado de la vivienda. El NHPI sirve también para compilar otras estadísticas económicas. Por ejemplo, sirve para estimar ciertos componentes del albergue en el índice de precios al consumidor. Además, el Sistema de Cuentas Nacionales canadiense usa el NHPI para estimar el valor en precios constantes de la construcción residencial nueva. Debido al nivel de detalle geográfico brindado y a la sensibilidad a la variación de la oferta y la demanda, las series del NHPI revisten especial interés para el sector inmobiliario como estimación representativa de las variaciones del valor de las viviendas revendidas. La información suministrada por el NHPI es también de interés para las empresas de construcción contratistas, los analistas del mercado interesados en la política de vivienda, los proveedores y fabricantes de materiales de construcción, las compañías de seguros, organismos del gobierno federal como Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), y las organizaciones provinciales y municipales encargadas de la política social y de vivienda.

10.30 Los precios recopilados son precios de venta fijados por las empresas de construcción y excluyen el impuesto sobre bienes y servicios y otros reembolsos impositivos conexos. Los precios faltantes como consecuencia de la ausencia de ventas de una empresa de construcción en un mes determinado, por ejemplo, se imputan usando la mejor estimación que puede hacer la empresa como si fuera a vender una casa. No todos los tipos de vivienda figuran en el NHPI. Los apartamentos en régimen de propiedad horizontal se excluyen de la muestra, en tanto que se incluyen las unidades independientes unifamiliares y las viviendas adosadas e independientes. Dado que las empresas de construcción no declaran de manera uniforme el precio de los lotes para construcción, los índices de precios de los terrenos pueden resultar menos exactos que el NHPI global. Hay que hacer la misma salvedad para los valores residuales derivados que se emplean para elaborar los índices de precios de las estructuras solamente. Las grandes empresas de construcción, así como las empresas de construcción independientes más pequeñas, están representadas en la muestra utilizada para el NHPI.

10.31 Partiendo de su base conceptual, el NHPI canadiense mide las variaciones de precios de las viviendas nuevas solamente, así que no es representativo de las viviendas revendidas en Canadá (ni de la mayoría de las viviendas nuevas construidas en el núcleo de las ciudades incluidas en la encuesta). Las viviendas incluidas en la encuesta del índice se encuentran generalmente en nuevas extensiones de suburbios de las ciudades pertinentes en los cuales los precios de los terrenos son significativamente inferiores a los del núcleo de las ciudades. El movimiento de los precios de los terrenos de los suburbios a lo largo del tiempo generalmente es diferente del movimiento en las zonas bien establecidas de las ciudades canadienses. Aunque el índice de precios de construcción del NHPI probablemente sea exacto (el costo de construcción de la estructura de la vivienda es aproximadamente igual independientemente de la zona), es probable también que el componente del terreno haya subestimado la inflación de los precios de los terrenos residenciales del stock de vivienda en un monto significativo en los últimos años10.

El índice compuesto de precios de la vivienda de Teranet–National Bank11

10.32 El índice de precios de la vivienda de Teranet-National Bank (TNBHPI, por sus siglas en inglés) es una estimación independiente del ritmo de variación de precios de la vivienda en seis zonas metropolitanas; a saber, Ottawa, Toronto, Calgary, Vancouver, Montreal y Halifax. A continuación, se hace una agregación del índice de precios de cada una de las seis zonas metropolitanas para crear un índice nacional compuesto. Los índices se estiman men-sualmente usando los precios de las transacciones de apartamentos en régimen de propiedad horizontal, viviendas adosadas y viviendas independientes unifamiliares dentro de las seis zonas metropolitanas.

10.33 El TNBHPI usa la metodología basada en las ventas repetidas. Por lo tanto, la estimación de los índices está basada en la premisa de que las viviendas que se venden más de una vez en los períodos de la muestra son de calidad constante. El TNBHPI intenta hacer ajustes en función de las variaciones de la calidad de las distintas unidades de vivienda minimizando o eliminando la influencia de toda variación de las características físicas (p. ej., renovaciones, ampliaciones, etc.). En la medida en que no se tiene en cuenta la depreciación neta de los inmuebles revendidos, el índice probablemente exhibirá un pequeño sesgo a la baja12. Los inmuebles afectados por factores endógenos se excluyen del cálculo del índice basado en ventas repetidas. Estos factores pueden incluir: ventas a precios preferencia-les; cambio del tipo de inmueble (por ejemplo, después de renovaciones); errores en los datos, y una elevada frecuencia de rotación (semestral o mayor).

El indicador MLS® de precios promedio de la vivienda de reventa

10.34 La Canadian Real Estate Association (CREA) hace un seguimiento mensual del número y los precios de los inmuebles vendidos mediante el servicio Multiple Listing Service” (MLS®) de los consejos inmobiliarios nacionales. Las estadísticas están a disposición de los abonados al servicio. Si bien la cobertura del indicador está limitada a las viviendas vendidas a través del sistema MLS®, este es bastante activo, ya que lo utilizan alrededor de 70% de todos los inmuebles residenciales que salen al mercado. Los datos abarcan más de 25 mercados urbanos definidos por la CREA, así como las provincias y dos territorios; asimismo, se publica un agregado nacional.

10.35 Los indicadores son promedios aritméticos simples de todos los precios de venta del mercado de interés, independientemente del tipo de vivienda. Tampoco se tienen en cuenta los cambios de la composición de la muestra a lo largo del tiempo ni las disparidades de la calidad de la muestra de unidades. Por ende, una variación del indicador del precio podría reflejar numerosos factores, más allá de la verdadera evolución del precio. Estos factores van desde las diferencias de calidad de un período a otro que existen en la muestra hasta la influencia de los valores atípicos con precios sumamente altos o bajos debido a circunstancias especiales. En los informes mensuales, el personal de la CREA hace poco publicó una versión ponderada del índice nacional (que se remonta apenas a 2006), con ponderaciones correspondientes a la participación de las unidades residenciales compradas en cada mercado importante derivadas del censo de 2006. Sin embargo, el precio de cada mercado importante se calcula aún como un promedio simple, y no se realiza un seguimiento de las tendencias potencialmente diferentes entre distintos tipos de vivienda. La gran ventaja de los índices de precios MLS respecto de otros indicadores es su puntualidad, ya que los datos suelen publicarse dos semanas después del mes de referencia.

Encuesta de precios de la vivienda canadiense del Banco de Canadá – Royal LePage

10.36 Los precios de la encuesta Royal LePage reflejan las opiniones de Royal LePage en cuanto al “valor justo de mercado” de siete tipos de inmueble en una gran cantidad de zonas geográficas. La información obtenida se basa en datos locales y en el conocimiento que poseen del mercado los agentes de Royal LePage. La cobertura geográfica es amplia, como la de los datos del sistema MLS, y la clasificación de la vivienda es más fina; por ejemplo, la encuesta incluye precios de cuatro tipos de vivienda independiente (una casa independiente de una planta, una casa independiente de dos plantas con cuatro dormitorios, una casa independiente o semiadosada de dos plantas con tres dormitorios, una casa de categoría superior de dos plantas con cuatro o cinco dormitorios), dos tipos de unidades de propiedad horizontal (regular y de lujo) y una vivienda unifamiliar adosada. Royal LePage homologa cada tipo en términos de superficie, número de dormitorios, número de baños, tipo de garaje, características del terreno, estado del sótano y otros criterios. Asimismo, se supone que los inmuebles de la encuesta se encuentran a una distancia de viaje normal del centro de la ciudad y son típicos de otras viviendas del vecindario. Siempre que el agente que completa la encuesta siga estas pautas, es una manera de dejar asegurado cierto grado de calidad constante. Una desventaja comparativa de los datos sobre precios de Royal LePage es la demora con que se publican.

10.37 Esta encuesta sirve de base a uno de los indicadores de precios de la vivienda utilizados por el Banco de Canadá para supervisar la evolución de los mercados inmobiliarios en Canadá13. A pesar de la abundancia de la información sobre los precios de muchos otros tipos de vivienda que figura en la encuesta de Royal LePage, el indicador elaborado por el Banco se refiere solo a un subconjunto de viviendas unifamiliares que se consideraban representativas del mercado cuando se lo creó en 198814. En el caso de Canadá y 11 mercados locales, el indicador de precios del Banco se calcula como la suma ponderada del precio de la casa independiente de una planta (ponderación de 0,75) y el precio de la casa de categoría superior de dos plantas (ponderación de 0,25). El precio de cada tipo de vivienda es a su vez una suma ponderada de las subregiones, en la cual las ponderaciones se fijan según la participación subregional de las unidades vendidas en una fecha determinada a fines de los años ochenta. Los datos sobre las “unidades” se extraen del sistema MLS®.

Un análisis comparativo

10.38 En el gráfico 10.1 se presenta un análisis comparativo de los cuatro tipos de índice de precios de los inmuebles publicados en Canadá. El período del análisis va de febrero de 1999 a marzo de 2010. Las cuatro series muestran una tendencia alcista de los precios de los inmuebles residenciales a lo largo de ese período. Sin embargo, las tasas de crecimiento difieren entre las cuatro series. El NHPI registró el aumento más pequeño, de 55%, a lo largo de todo el período. Por el contrario, el sistema MLS® arrojó un aumento de 122%, más del doble del NHPI. El índice de precios de la vivienda de Teranet-National Bank y el indicador del Banco de Canadá-Royal Le Page subieron 100% y 92%, respectivamente.

Gráfico 10.1.Cuatro índices de precios residenciales de Canadá (Febrero de 1999 = 100)

10.39 La tasa de crecimiento superior del indicador MLS® puede explicarse, al menos en parte, por la metodología del precio promedio usada en el cálculo. Como es bien sabido, este enfoque no neutraliza los cambios de la composición entre un período y otro, y esto puede resultar en una tasa de aumento más alta si el índice se orienta hacia el extremo superior del mercado de viviendas vendidas. La tasa de aumento del NHPI probablemente se explique por el hecho de que el índice no neutraliza la ubicación, aunque sí neutraliza el cambio del tipo de vivienda a lo largo del tiempo. Las viviendas nuevas se construyen cada vez más lejos del centro de la ciudad, donde los mercados tienen un comportamiento diferente del de los inmuebles vendidos en el núcleo urbano o sus inmediaciones.

10.40 Los cuatro índices muestran la caída de los precios inmobiliarios ocurrida durante la desaceleración económica que comenzó a fines de 2008. Pero el índice MLS® comienza a retroceder ligeramente antes que los otros tres, y su caída es más profunda. En comparación con los otros tres índices, la caída del NHPI comienza un poco más tarde y no es tan pronunciada. Los cuatro índices empiezan a repuntar a comienzos de 2009, pero el índice MLS® lo hace antes, en tanto que el punto de inflexión del NHPI es el último en ocurrir15. En términos de la volatilidad, el MLS® es el índice más volátil en torno a la tendencia debido a los cambios de la composición de la muestra de viviendas vendidas cada mes. Los otros tres índices, que en cierta medida se ajustan a las variaciones de la calidad, muestran un comportamiento menos errático a lo largo del tiempo.

Estudio de caso: Alemania

10.41 Los índices de precios de inmuebles residenciales alemanes contienen series trimestrales desde 2000. Antes de esa fecha, la situación de Alemania podía caracterizarse por un conjunto no coordinado de diferentes indicadores elaborados por distintos institutos privados. “En general, estos indicadores carecían de fundamentos metodológicos claros y adolecían de una cobertura limitada. Además, en cierta medida daban señales contradictorias”16.

10.42 La Oficina Federal de Estadísticas of Alemania (Destatis) tomó medidas para mejorar la situación aprovechando las fuentes de datos disponibles. Alemania tenía estadísticas bien establecidas sobre los precios de la construcción y estadísticas sobre los valores de compra de los terrenos de construcción. Asimismo, a nivel local, la institución nacional de Comités de Expertos para la Valoración de Inmuebles, regulada por la ley federal, brindó acceso a bases exhaustivas de datos sobre los precios de las transacciones de terrenos de construcción y viviendas, junto con las correspondientes características de los inmuebles. El principal obstáculo a la explotación central de los datos disponibles han sido las diferencias de los sistemas de recopilación entre los distintos estados federales y entre los distintos comités locales. Los métodos seguidos en Alemania constituyen un ejemplo interesante de la integración de datos; es decir, el uso de múltiples fuentes de datos.

Índices de precios de inmuebles residenciales

10.43 Se usan diferentes fuentes de datos y métodos de compilación para elaborar índices de precios de distintos segmentos del mercado. Estos se combinan para calcular un índice de precios de inmuebles residenciales que abarca todo tipo de inmueble y subíndices referidos a las viviendas existentes y nuevas, respectivamente. Las ponderaciones empleadas en la compilación de un índice de precios de viviendas existentes son los gastos de transacción del año base desglosados en viviendas y apartamentos por el Estado federal. En el caso de las viviendas listas para ocupar, las ponderaciones se derivan de las estadísticas oficiales sobre la construcción, y en el caso de la construcción por cuenta propia se emplean ponderaciones de construcción. Los índices se publican dentro de los 90 días siguientes al final del período de declaración.

Viviendas recién construidas listas para ocupar y viviendas existentes

10.44 Los datos se toman de la información recogida localmente por los Comités de Expertos para la Valoración de Inmuebles. Estos datos, recopilados en el momento de la firma del contrato, abarcan todas las ventas (en efectivo y con hipoteca) y consisten en el precio efectivo de la transacción (en efectivo y con hipoteca) y una serie de características determinantes del precio del inmueble; a saber, tipo de vivienda (unifamiliar, para dos familias, apartamento); tipo de casa (independiente, adosada, semiado-sada); tipo de construcción (convencional, prefabricada); año de construcción; tamaño de los terrenos; superficie habitable; amoblamiento/elementos de lujo (cocina, sauna/ piscina, bohardilla); espacio para aparcar; características de ubicación (estado, distrito, municipalidad; calificación general de la ubicación: simple/mediana/buena); número de cuartos/plantas. Asimismo, se presenta una valoración de los terrenoshomes.

10.45 Se usa una combinación de técnicas hedónicas y estratificación (un estrato para las viviendas de una o dos familias y uno para la propiedad horizontal) con el fin de reflejar los efectos de los cambios de calidad del tipo de inmueble vendido. El método de regresión hedónica que se ha adoptado es el de “doble imputación”, descrito en el capítulo 5, según el cual se estiman los precios tanto del período base como del período de comparación. Se excluyen los valores atípicos.

Inmuebles residenciales unifamiliares recién construidos17

10.46 La compilación de un índice de precios para este tipo de inmueble recién construido se basa en información extraída de índices oficiales de precios de la construcción de alcance nacional. Los índices de precios de la construcción se publican en referencia a distintos tipos de estructuras (p. ej., edificación residencial/no residencial, carreteras, puentes viales) así como a obras de mantenimiento. Los precios se recopilan trimestralmente para unas 190 operaciones de construcción (incluidos los materiales). En total, se declaran alrededor de 30.000 precios relacionados con unas 5.000 empresas en cada fecha de recopilación. Los precios se refieren a los precios de las transacciones relacionadas a contratos concluidos durante el trimestre, excluido el impuesto sobre el valor añadido (IVA); es decir, se tienen en cuenta las utilidades y las variaciones de la productividad. En el caso de la construcción por cuenta propia, se usa el índice de precios de construcción de “edificios residenciales unifamiliares de construcción convencional”. Se aplica un enfoque de modelos equiparados para la elaboración del índice.

Viviendas prefabricadas

10.47 El índice de precios usa estadísticas oficiales de precios de los productores para productos industriales, en particular el índice de precios de viviendas prefabricadas unifamiliares sin sótano con un conjunto específico de características. Nuevamente, se emplea un enfoque de modelos equiparados para calcular el índice. Una característica específica de las viviendas prefabricadas es que los contratos usualmente implican la compraventa de viviendas completas (p. ej., vivienda unifamiliar sin bodega), cuyas características no cambian significativamente a corto plazo.

Terrenos para construcción

10.48 Los índices de precios de las viviendas prefabricadas y la construcción por cuenta propia excluyen el costo de los terrenos. Un índice de precios de los terrenos para construcción se compila a partir de las cifras oficiales sobre los precios de las transacciones de terrenos para construcción, registrados en el momento de finalizar el contrato. Cada conjunto de datos incorpora las siguientes características: ubicación; características de la municipalidad; fecha de venta; tamaño del lote; detalles del permiso de planificación (p. ej., si es para una casa o para apartamentos, y el tamaño de la edificación). A diferencia del NHPI de Statistics Canada, la cobertura no está limitada a las urbanizaciones; el índice alemán pretende abarcar todas las viviendas recién construidas.

10.49 Los índices de precios agregados de los terrenos para construcción urbanizados son un promedio ponderado, basado en el valor de venta total, de los índices de valor unitario para los subagregados. Estos subagregados se forman en base a la diferenciación regional, principalmente una diferenciación por distrito, tipo de zona de construcción y clase de tamaño de la municipalidad dentro de los estados federales. Los estados federales se ponderan combinando los datos sobre el total de precios pagados por terrenos de construcción urbanizados en zonas de construcción residenciales y en zonas rurales, y la rotación se logra mediante la actividad de construcción y el número de permisos de edificación para edificios residenciales con una o dos viviendas.

Estudio de caso: Japón

Información sobre los precios de los inmuebles

10.50 En Japón, los índices oficiales de precios de los inmuebles solo se refieren a los precios de los terrenos. La información suministrada por el sector público incluye la notificación pública de precios de los terrenos (NPPT), a cargo del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo (MTITT), la encuesta de precios de terrenos de cada prefectura, el valor de los terrenos usado para calcular el impuesto sucesorio de la Agencia Tributaria Nacional, y el valor de los terrenos utilizado como base para el impuesto sobre los activos fijos que cobra cada gobierno municipal. Todas estas fuentes de información representan valores de tasación estimados por tasadores de bienes raíces habilitados.

10.51 La información sobre los índices de precios de inmuebles residenciales (incluidas las estructuras) es recopilada por el sector privado. El conjunto más representativo de datos sobre los inmuebles es el sistema de información inmobiliaria en red (REINS, según las siglas en inglés). REINS es una red de datos creada usando como modelo el sistema MLS de Estados Unidos y Canadá; la información se obtiene a través de agentes de bienes raíces. El conjunto de datos de REINS contiene tanto el precio de venta que se busca obtener cuando el inmueble sale al mercado como el precio final de cierre de la transacción. Una segunda fuente, más bien única, de datos sobre los precios de la vivienda son los vendedores de publicidad inmobiliaria. Ambas fuentes de datos han sido utilizadas por el sector privado para calcular y publicar índices de precios de la vivienda. Sin embargo, todos estos índices tienen defectos y no satisfacen del todo las necesidades de los usuarios. Por lo tanto, el MTITT ha puesto en marcha un programa de trabajo que debería traducirse en la elaboración de un índice mejorado. Este será el primer índice de precios de inmuebles residenciales publicado por el sector público.

Cuadro 10.1.índices de precios de los inmuebles publicados en Japón
índiceMuestraMétodo¿Desestacionalizado? y (frecuencia)Método de ponderaciónEtapa del proceso
índice de tasa de variación acumulativa de los precios de los terrenos (MTITT)Precios de tasación de la notificación pública de precios de los terrenos (MTITT)índice del período precedente × volatilidad promedioNo

(Anual)
NoValor de tasación al 1 de enero de cada año

(publicado a fines de marzo)
Estadísticas básicas de precios de transacción de terrenos en grandes ciudades (MTITT)Precios de ventaValor promedio del precio unitario por metro cuadrado, valor mediano, desviación estándar, cuartil, etc.No

(Trimestral o anual)
NoEncuesta posterior al registro de la venta (precio de venta
índice de precios de terrenos urbanos (Japan Rea Estate Institute)Precios de tasación de la notificación pública de precios de los terrenos (Japan Rea Estate Institute)índice del período precedente × tasa de variación promedioNo

(Semestral)
NoValor de tasación a fines de marzo y septiembre de cada año
índice de precios residenciales de Recruit (Recruit Housing Institute)Precios de venta finales de la revista o precios en línea de la revista o en líneaRegresión hedónica de períodos traslapados

(Mensual)
VolumenOferta realizada (precio de venta final)
índice del mercado residencial (Japan Research Institute, At Home Co., Ltd., Ken Corporation)Precios de oferta o precios de ventaPrecio unitario por metro cuadrado (antigüedad de edificio ajustada por regresión hedónica)No

(Semestral)
No¿Oferta realizada?

(precio de oferta o precio de ven ta)
índice de precios de mercado en la zona de Tokio (Japan Research Institute, Limited Real Estate Information Network for East Japan)Precios de venta registrados en la Real Estate Information Network for East JapanRegresión hedónicaNo

(Mensual)
NoFinalización de la venta (precio de venta)
índice de variación de los precios de la propiedad horizontal recién construida (Tokyo Kantei Co., Ltd.)Precios de ventaPromedio móvilNo

(Trimestral)
No(precio de venta)
Fuentes: Shimizu, Nishimura y Watanabe.

Precios de oferta y precios de venta

10.52 En Japón, el vendedor de una vivienda usualmente la vende a través de un agente de bienes raíces y debe firmar un contrato de representación exclusiva o un contrato de sola representación. La otra opción es un contrato de representación general. Estos contratos están regulados por el artículo 34–2 de la ley comercial de transacciones de edificios y lotes para construcción.

10.53 En el caso del contrato de representación exclusiva, el vendedor puede recibir un informe al menos una vez por semana del agente de bienes raíces, pero pierde el derecho de solicitar a otro agente que encuentre un comprador y de buscar un comprador por su cuenta. En el caso del contrato de sola representación, el vendedor no puede pedirle a otro agente que busque comprador, pero sí puede buscarlo por cuenta propia y el informe del agente será al menos quincenal. En el caso de un contrato de representación general, el vendedor puede buscar un comprador por su cuenta y solicitar la asistencia de varios agentes. Por otra parte, el vendedor no recibe ningún informe de los agentes.

10.54 En el caso del contrato de representación exclusiva, el agente contratado debe registrar la propiedad en el sistema REINS dentro de los cinco días siguientes a la firma del contrato de representación y está obligado a buscar compradores activamente. En el caso del contrato de sola representación, debe registrar la propiedad en el sistema REINS en un plazo de siete días y hacer lo mismo. En cuanto a la inscripción en REINS, los agentes deben registrar no solo el precio de oferta en el momento de la inscripción, sino también el precio final de transacción. Por lo tanto, en algunas transacciones realizadas a través de agentes se registran tanto el precio de oferta como el precio final de la transacción.

Sistema de recopilación de los precios de las transacciones basado en datos públicos

10.55 El MTITT ha compilado y publicado información sobre los precios de las transacciones de inmuebles desde 2005. Las transacciones de inmuebles son registradas por la Oficina de Asuntos Jurídicos, que luego comunica la información al MTITT. Sobre la base de esa información, el MTITT envía un cuestionario al comprador sobre terrenos baldíos, terrenos edificados, edificios de propiedad com-partamentalizada (como oficinas, comercios minoristas y apartamentos), solicitando el precio de transacción. A continuación, los tasadores de bienes raíces o sus homólogos añaden más información, tal como las condiciones del lote (forma de los terrenos, etc.), las condiciones viales (ancho de la vía pública al frente de la propiedad, etc.), la distancia a la estación de tren más próxima y otra información relacionada con la comodidad y regulaciones jurídicas como la planificación urbana. Los datos resultantes se hacen anónimos para evitar la identificación del inmueble en cuestión, y luego se publican como información sobre el precio de transacción en el sitio web del MTITT18. Dado que ni el suministro de información sobre los precios de las transacciones ni el suministro de la información solicitada a los tasadores de bienes raíces son obligatorios, la ausencia de respuesta y la impuntualidad son problemáticas. La información suministrada, incluido el precio de transacción, no puede ser verificada de manera independiente.

Cronograma de la compraventa de viviendas y exactitud de los precios

10.56 La selección de datos fuente es importante para el cálculo de un índice de precios de la vivienda. Entran en juego varios factores, como el momento en que se recopilan los datos sobre precios, la variación del “precio” (del precio de oferta inicial al precio final de transacción) y la puntualidad de la publicación de los datos sobre precios. El gráfico 10.2, tomado de Shimizu, Nishimura y Watanabe (2011), muestra la información sobre los precios de los bienes raíces que se publica en Japón a lo largo de un eje cronológico. A la derecha, se distinguen cuatro etapas con los precios P1 a P4. Los correspondientes períodos entre estos momentos son: el “período” TM1 entre el comienzo del proceso de venta y el momento en que se encuentra un comprador; el período TM2 desde que se encuentra un comprador hasta que se firma el contrato de venta; y el período TM3 entre el contrato de venta final y la inscripción del precio de venta en la base de datos del gobierno.

Gráfico 10.2.Flujo de información sobre inmuebles

Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas del Reino Unido.

10.57 La duración promedio del TM1 es 70 días, es decir, se encuentra comprador 70 días después de que el vendedor inicia el proceso de venta; la duración máxima fue 3,72 años. La relación entre el P2 y el P1 es 0,976 en promedio; en otras palabras, el precio baja 2,4% entre el precio de oferta inicial y el precio de oferta final. En promedio, el TM2 dura 39 días. La relación entre el P3 y el P2 es 0,956 en promedio; es decir, en promedio el precio de transacción es 4,4% más bajo que el precio de oferta final. El TM3 dura en promedio 109 días. Esto significa que (en el caso de los datos sobre el precio de transacción incluidos en la encuesta) hay un rezago de aproximadamente 3 meses hasta que el precio de venta se registra en la base de datos del gobierno. Los diferenciales de precio en distintos momentos del proceso de venta pueden, naturalmente, variar con el correr del tiempo, según el estado del mercado de la vivienda ocupada por sus propietarios.

Análisis comparativo de los índices de precios de la vivienda de la zona metropolitana de Tokio

10.58 El gráfico 10.3 compara cuatro índices de precios de los inmuebles. Los datos de REINS son utilizados por la Real Estate Information Network for East Japan y el Japan Research Institute, que producen conjuntamente el índice de precios de la propiedad horizontal usada de Tokio. Este índice mensual ha sido publicado desde 1995 y se elabora con un método de regresión hedónica. El índice de precios residenciales de Recruit (RRPI) también en un índice de precios hedónico19, basado en el precio final ofrecido de los inmuebles publicado en la revista Recruit, y se refiere a las viviendas unifamiliares y los apartamentos en régimen de propiedad horizontal revendidos. Este índice también es mensual y ha sido publicado desde enero de 198620, aunque está ampliamente disponible en su forma actual solo desde el comienzo de 2000. El gráfico 10.3 presenta dos índices de precios de los terrenos (es decir, excluida la edificación): el IPTU, que es semestral, y el NPPT, que es anual. Ambos son índices basados en la tasación21. Los índices de precios de los inmuebles que incluyen estructuras exhiben claramente una tendencia diferente de los índices de precios de los terrenos. Además, los primeros comenzaron a recuperarse unos años después de la crisis financiera de 2008, en tanto que los últimos continuaron decreciendo. Obsérvese que el índice REINS es mucho menor que el IPIR, a pesar de que ambos son índices hedónicos.

Gráfico 10.3.Cuatro índices de precios residenciales en Japón (enero de 1999=100)

Estudio de caso: Reino Unido

10.59 El Reino Unido probablemente publique con regularidad más índices de precios de la vivienda que ningún otro país. La variedad de índices de precios de inmuebles residenciales publicados en el Reino Unido se origina principalmente en la interrogación y la explotación por parte de diferentes organizaciones de los diferentes conjuntos de datos que se generan en distintos puntos del proceso de compra y venta de la vivienda. Lo último ocurre a menudo a lo largo de un período de varios meses o más, y la etapa del proceso en la cual se extrae y registra el precio en un índice puede influir en la tasa medida de inflación de los precios de la vivienda. En el Reino Unido, la explotación de los datos sobre los precios de los inmuebles ocurre en las siguientes etapas:

  • Salida del inmueble al mercado. Precio de oferta. Datos fuente: agentes inmobiliarios22. Publicación: agentes inmobiliarios, Financial Times y sitios web inmobiliarios.

  • Hipoteca aprobada. Tasación del prestamista de la hipoteca. Datos fuente: acreedores hipotecarios. Publicación: diversos acreedores hipotecarios.

  • Hipoteca concluida. Precio de la hipoteca finalizada. Datos fuente: acreedores hipotecarios. Publicación: Departamento de Comunidades y Gobiernos Locales (DCLG, por sus siglas en inglés)

  • Transacción registrada. Precio de transacción. Datos fuente: catastro.

El cronograma para la compra y la venta de viviendas en el Reino Unido, incluidos los diferentes puntos en los cuales se recopila la información y se la utiliza para elaborar un índice de precios de la vivienda, figura en el gráfico 10.4.

Gráfico 10.4.Cronograma de las compras de vivienda

Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas del Reino Unido.

10.60 El Reino Unido actualmente tiene dos índices oficiales de precios de la vivienda. Uno lo publica mensual-mente el DCLG y se basa en información suministrada por acreedores hipotecarios, a través del Consejo de Acreedores Hipotecarios, sobre los precios de valoración en el momento en que finaliza la venta. Este índice se publica unas seis semanas después de la fecha de referencia de la venta de la vivienda, o, en promedio, unos cuatro o cinco meses después de que la vivienda salió originalmente al mercado. Abarca solo las compras con hipoteca. El otro índice lo publica mensualmente el catastro, en base a las ventas de inmuebles registradas en dicha entidad. Lo publica un mes después de la fecha de referencia; es decir, un mes después del registro de la venta, pero no es puntual debido a que los propietarios o sus agentes tardan en notificar al catastro la transferencia de la propiedad.

10.61 Dos acreedores hipotecarios, Halifax and Nationwide, publican índices basados en sus propias valoraciones del inmueble en el momento en que conceden la hipoteca. Estos índices se elaboran en las semanas siguientes a la fecha de referencia para el otorgamiento de la hipoteca y entre tres y cuatro meses después de que el inmueble sale a la venta. Son un poco más puntuales que el índice oficial del DCLG, pero tienen una cobertura mucho más restrictiva, sin garantía de que los inmuebles sujetos a hipoteca sean representativos de todas las transacciones de inmuebles ni de las compras con hipoteca.

10.62 Otro índice lo compila una organización denominada Hometrack, una empresa de servicios a empresas que ofrece un abanico de información sobre el mercado de la vivienda a organizaciones de todo el sector residencial, como urbanizadores, asociaciones de vivienda, empresas inversionistas, agentes inmobiliarios, gobiernos locales y el gobierno central. Hometrack realiza una encuesta mensual de agentes inmobiliarios, solicitando su opinión sobre el precio de venta que podría obtenerse con cuatro tipos de inmueble estándar. Es el más puntual de todos los índices publicados, ya que sale tres-cuatro semanas después del período de referencia, sin ninguna otra demora efectiva, pero es una encuesta de opinión sobre el precio de venta probable de los inmuebles que están a la venta.

Una consultora de estudios, Acadametrics, publica también un índice de precios de la vivienda basado en datos extraídos del catastro. El índice LSL/Acadametrics se publica unas semanas después del final del período de referencia y sigue un método de pronóstico basado en un “índice de índices”. El índice de cada período se revisa posteriormente hasta que están incluidas todas las transacciones. También se emplea mucho en el Reino Unido un índice basado en los precios de venta anunciados en el sitio web Rightmove.

10.63 El cuadro 10.2 resume el alcance y la definición, así como los principales aspectos, del método de compilación de los siete índices publicados en el Reino Unido, de acuerdo con el cronograma del gráfico 10.4. Dadas las diferencias de definición, alcance y cobertura, no es sorprendente comprobar que estos índices no siempre conforman un panorama coherente cuando se los toma todos juntos.

Cuadro 10.2.Índices de precios de inmuebles residenciales publicados en el Reino Unido
ÍndiceMuestraMétodo¿Desestacionalizado?Método de ponderaciónEtapa del proceso
DCLG1Muestra de acreedores hipotecariosAjuste de la composición y regresión hedónicaGastosFinalización de la hipoteca (precio de transacción en el instrumento hipotecario)
Catastro (mensual)Ventas inscritas en Inglaterra y Gales con una venta previa desde 1995Regresión basada en ventas repetidasGastosInscripción de la venta (precio de transacción)
HalifaxPréstamos aprobados por Halifax para la compra de viviendaRegresión hedónica (ajuste por calidad)VolumenAprobación de la hipoteca (precio de valoración)
NationwidePréstamos aprobados por Nationwide para la compra de viviendaRegresión hedónica (ajuste por calidad)VolumenAprobación de la hipoteca (precio de valoración)
HometrackEncuesta de agentes inmobiliarios (valoraciones)Ajuste de la composición¿No?GastosPrecio de venta obtenible
RightmovePrecios de venta publicados en el sitio webAjuste de la composiciónNoGastos(precio de venta)
LSL/AcadametricsVentas inscritas en Inglaterra y GalesModelo de pronóstico, incluye ajuste de la composición.VolumenInscripción de la venta (precio de transacción)
Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas del Reino Unido.

Estudio de caso: India

10.64 Los movimientos de los precios de los bienes raíces, particularmente la vivienda residencial, son de importancia vital para la macroeconomía de India, y también para los hogares a nivel individual. No es sorprendente que exista entre los usuarios una demanda de índices relevantes y fiables para poder seguir los movimientos de los precios de la vivienda. Pero la falta de transparencia en cuanto a las transacciones del mercado de inmuebles residenciales y la disponibilidad limitada de información sobre los precios plantean importantes desafíos para hacer un seguimiento de la dinámica de los precios de los bienes raíces.

10.65 La inscripción de los precios de los inmuebles es una necesidad jurídica para cualquier transacción de inmuebles en India. De modo que, en principio, la autoridad oficial de inscripción de inmuebles tiene detalles de todas las transacciones realizadas durante un período de referencia. En teoría, los datos están disponibles diariamente con un mes de rezago a partir de la primera declaración de cambio de propiedad. Sin embargo, es bien sabido que los precios registrados de las viviendas están burdamente subestimados debido a que las tasas de inscripción y los impuestos de sellos son muy elevados. Las subsecuentes obligaciones de pago del impuesto inmobiliario son otro factor que desalienta a los particulares (no así a las empresas) a la hora de revelar el precio de venta exacto de una vivienda. Además, ni el procedimiento de inscripción ni el mantenimiento de los registros están computarizados, y los registros se mantienen en el idioma de cada región, lo cual exige una labor adicional para homologar su formato.

10.66 Por estas razones, no se explotan los datos administrativos relacionados con la inscripción de los traspasos de propiedad y fue necesario encontrar otra fuente of datos. Esos otros datos fuente tienen que ver con datos de mercado basados en los precios de transacción recopilados por el National Council of Applied Economic Research (NCAER) —una organización de estudios de nivel nacional—, Resident Welfare Associations (RWA), agentes inmobiliarios y corredores de bolsa. Se recopilan datos de valoración de los préstamos financiados por bancos y empresas de financiamiento de la vivienda para complementar los precios de transacción efectivos recogidos mediante la encuesta. Estos datos se usan a continuación para compilar el índice RESIDEX del National Housing Bank.

El índice RESIDEX del NHB

10.67 El índice RESIDEX de NHB es un intento pionero del National Housing Bank (NHB), un banco de vanguardia en el sector de la vivienda que pertenece al banco central de India, por medir los precios residenciales en India. Como parte del programa piloto, se analizaron cinco ciudades: a saber, Bangalore, Bhopal, Delhi, Kolkata y Mumbai. El proceso de recopilación de datos planteó numerosos desafíos. También surgieron varias dificultades metodológicas relacionadas con el análisis de los datos. Después de muchos estudios, el NHB lanzó en julio de 2007 el primer RESIDEX para hacer un seguimiento de los precios de inmuebles residenciales en India. El índice se basa en transacciones efectivas y usa el precio de venta más datos complementarios sobre las valoraciones. Los datos primarios sobre los precios de la vivienda se recopilan entre agentes inmobiliarios recurriendo a los servicios de una consultora u organización de estudio reconocida en todo el país, que obtiene los precios de las transacciones. Asimismo, se recopilan datos sobre los precios de la vivienda recurriendo a empresas de financia-miento de la vivienda y bancos comerciales. Estos últimos están relacionados con los precios de valoración de los préstamos para la vivienda contraídos por estas instituciones.

10.68 Las principales características del índice RESIDEX de NHB son:

  • Abarca todos los tipos de inmuebles residenciales en 15 ciudades23.

  • Con 2007 como base, el índice RESIDEX del NHB se elabora trimestralmente24.

  • Se compilan series alternativas en función de ponderaciones basadas en transacciones y ponderaciones basadas en el stock.

  • Abarca adquisiciones en efectivo y compras financiadas con un préstamo.

  • Abarca la construcción nueva y vieja.

  • El índice se construye “usando promedios ponderados de relativos de precios”25.

  • No se hace actualmente ajuste por calidad en términos de ubicación, tamaño etc.

  • Se lo puede revisar para tener en cuenta datos tardíos.

  • También se publica información sobre el movimiento de precios de los inmuebles residenciales por ubicación, zona y ciudad; p. ej., hay índices separados sobre cada zona de cada una de las 15 ciudades cubiertas.

10.69 Para un país del tamaño de India, la dimensión geográfica es importante. Por ejemplo, los índices de precios a nivel de ciudad, presentados en el gráfico 10.5, ayudan a los compradores a tomar decisiones porque les permiten comparar localidades, y a las empresas de construcción y a los urbanizadores a tomar decisiones de inversión.

Gráfico 10.5.Índice RESIDEX del National Housing Bank (NHB), India

Fuente: National Housing Bank of India

10.70 El NHB sigue trabajando en el índice RESIDEX para hacerlo más relevante al usuario:

  • El índice se ampliará gradualmente para cubrir las 35 ciudades de India que tienen una población de más de un millón según el censo de 2001.

  • Hay una propuesta para ampliar el índice RESIDEX del NHB a las 63 ciudades que se encuentran dentro de la cobertura de la Jawaharlal Nehru National Urban Renewal Mission, la principal misión nacional del gobierno de India, a fin de transformarlo en un índice nacional.

  • En su debido momento, según la experiencia y la disponibilidad de datos, quizá se lo amplíe para incluir inmuebles comerciales.

Estudio de caso: Colombia

10.71 El Banco de la República (banco central de Colombia) compila un índice de precios de las viviendas existentes, el IPVU. Existen otros índices relacionados con los costos de construcción y los precios de las unidades de vivienda nuevas, elaborados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). No se elabora ninguna serie que amalgame la información procedente de las dos series para producir un índice que abarque las ventas de todos los inmuebles residenciales de Colombia26. En el pasado, se contempló explotar los datos administrativos, pero se determinó que las complejidades del caso lo hacían imposible.

El IPVU

10.72 El proyecto de elaboración del índice de precios de la vivienda en Colombia, el IPVU, comenzó en 2003. En el pasado, la falta de acceso a información básica había sido el principal obstáculo en la elaboración de un índice de esa naturaleza. Después de consultar a varios bancos de crédito sobre la importancia de contar con un indicador del valor de la vivienda existente, el proyecto fue lanzado con financiamiento del Banco de la República de Colombia. La Sección de Estadísticas del Banco de la República está a cargo de producir y publicar el índice.

10.73 El IPVU se limita a las principales zonas metropolitanas de Colombia y abarca las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali y Soacha en Cundinamarca, y Bello, Envigado e Itaguí en Antioquia. El índice se calcula con información tomada de las evaluaciones de préstamos declaradas por los bancos de crédito hipotecario Davivienda, BBVA, Av. Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria. En consecuencia, el índice abarca solo inmuebles adquiridos con un préstamo; las adquisiciones en efectivo no están incluidas. Los bancos comunican al Banco de la República los valores comerciales y las direcciones de todas las hipotecas aprobadas. Los precios que se ingresan en el índice se toman de valoraciones independientes exigidas por el acreedor hipotecario. La valoración está cercana al precio de mercado cuando se realiza el desembolso. El índice aparece en la página web del Banco trimestralmente, con un rezago de un trimestre, y se revisa trimestralmente, de acuerdo con la metodología basada en las ventas repetidas utilizada (como se explica más adelante). Asimismo, se publica un índice basado en promedios anuales. Se elaboran subíndices para las principales zonas metropolitanas: Bogotá, Medellín y Cali.

10.74 Las viviendas se clasifican de acuerdo con la presencia o la ausencia de un subsidio, y se trasladan al índice VIS y NOVIS, respectivamente. El acceso a un subsidio depende del valor y la ubicación de la vivienda. El término “vivienda de interés social” (VIS) se refiere a residencias construidas para garantizar el derecho a la vivienda a los hogares de bajo ingreso. Con cada plan de desarrollo, el gobierno nacional fijará el precio máximo y el tipo de residencias destinadas a estos hogares. Tendrá en cuenta, entre otros aspectos, el acceso de los hogares a mercados de crédito, el monto del financiamiento crediticio que ofrece el sector financiero, y los fondos públicos destinados a los programas de vivienda27.

10.75 La metodología aplicada es parecida a la metodología de Case-Shiller basada en las ventas repetidas. Hay una falta de información detallada sobre las características de la vivienda necesarias para satisfacer los requisitos de “composición” constante del método Case-Shiller a través del uso de la estratificación. Sin embargo, se están logrando avances, con la expectativa de que la información suministrada por los bancos de crédito hipotecario en el futuro incluya una amplia variedad de datos sobre características específicas de la vivienda. La actual falta de características detalladas se corrige mediante la edición de los datos. Si el inmueble muestra una variación de precio “anormal” —es decir, si se la considera un valor atípico—, se descarta la información sobre los precios y no se la incorpora al índice. De esta manera se impide que las viviendas remodeladas o descuidadas ingresen al índice. El índice puede ser revisado, lo cual constituye una de las características de la metodología basada en las ventas repetidas.

Un análisis comparativo

10.76 Se dispone de subíndices detallados que permiten realizar un análisis más minucioso del mercado de la vivienda existente. Una indicación de la variedad de resultados a disposición del usuario figura en los gráficos 10.610.10. El “índice nominal” usa los precios declarados por los bancos; es decir, no deflactados; el “índice real” es el IPVU deflactado por el promedio anual del IPC. En el caso de los índices trimestrales, el IPVU está deflactado por el promedio trimestral del IPC.

Gráfico 10.6.Índice nacional trimestral de precios de la vivienda existente: Valores nominales y reales (Base 1990=100)

Fuente: Departamento de Programación e Inflación del Banco de la República, Colombia.

Gráfico 10.7.Índice nacional trimestral de precios de la vivienda existente: Variaciones porcentuales anuales

Fuente: Departamento de Programación e Inflación del Banco de la República, Colombia.

Gráfico 10.8.Índice nacional anual de precios de la vivienda existente1

(Base 1990=100)

1 La publicación anual del IPVU toma el nivel promedio del índice a lo largo de un período de 12 meses y lo compara con el promedio de los 12 meses previos. Fuente: Departamento de Programación e Inflación del Banco de la República, Colombia.

Gráfico 10.9.Índice anual real de precios de la vivienda existente: Principales zonas metropolitanas

(Base 1990=100)

Fuente: Departamento de Programación e Inflación del Banco de la República, Colombia.

Gráfico 10.10.Índice anual real de precios de la vivienda existente: Viviendas con subsidio (VIS) y viviendas sin subsidio (NOVIS) (Base 1990=100)

Fuente: Departamento de Programación e Inflación Banco de la República, Colombia.

Estudio de caso: Sudáfrica

10.77 El siguiente estudio de caso de Sudáfrica ilustra los obstáculos a la compilación de un índice de precios de inmuebles residenciales cuando una proporción significativa del stock de viviendas se refiere a viviendas informales o tradicionales.

Introducción al mercado sudafricano de la vivienda

10.78 Diversos tipos de vivienda caracterizan el stock de viviendas en Sudáfrica: albergue formal, informal, tribal y de otro tipo en viviendas traseras o compartidas. La vivienda formal incluye unidades independientes (privadas y subsidiadas por el gobierno), viviendas adosadas y apartamentos, en tanto que la informal —es decir, que carece de un permiso de planificación y no está inscrita ante las autoridades— incluye chozas (generalmente hechas de enchapado), y la vivienda tradicional incluye rondaveles y chozas hechas con materiales tradicionales. La vivienda trasera está situada en el fondo de un inmueble con una vivienda principal, y la vivienda compartida ocurre cuando se construye más de una unidad en un solo lote. La distribución del mercado sudafricano de la vivienda se indica en el cuadro 10.3. De acuerdo con el censo de población de 2001, el número de viviendas en el mercado formal se ha incrementado 37,1% entre 1996 y 2001, la vivienda informal, 26,4%, y la vivienda tradicional, 0,6%. Por el contrario, la vivienda trasera o compartida ha disminuido 14,5%.

Cuadro 10.3.Clasificación de toda la vivienda en Sudáfrica (censo de 2001)
Tipo de viviendaTotalOcupada por el propietario (%)Inquilinos (%)
Vivienda6.238.45466,145,6
Vivienda subsidiada*1.074.0289,6
Apartamentos589.1092,916,3
Casas adosadas319.8683,34,1
Informal1.836.23010,318,4
Tradicional1.654.78715,04,1
Trasera o compartida532.9862,411,5
Total11.171.434100,0100,0
(*) Estimación del Tesoro nacional.Fuente: Statistics South Africa.

10.79 En Sudáfrica, las empresas de construcción y/o los urbanizadores edifican todos los inmuebles residenciales, con la excepción de la vivienda tribal e informal. Para la construcción de la vivienda formal, se lleva a cabo una transacción monetaria, y la vivienda se financia con fondos del comprador y/o un bono hipotecario. Las viviendas y sus valores se registran en la municipalidad local y la oficina de títulos de dominio. En el caso de la vivienda tribal e informal, se llevan a cabo muy pocas transacciones monetarias. Cuando ocurren, las transacciones son por pequeños gastos en efectivo, pero la vivienda por lo general no se registra en la municipalidad local. Sin embargo, debido a la demanda de servicios básicos, el gobierno ha comenzado a registrar el número de viviendas en asentamientos informales y zonas rurales, pero no registra el valor de la vivienda. La situación representa un reto excepcional para los compiladores de índices de precios de inmuebles residenciales.

Índices de precios de inmuebles residenciales en Sudáfrica

10.80 Sudáfrica publica diversos índices de la vivienda, sin embargo ninguno es de Statistics South Africa. Los índices publicados son el índice de precios de la vivienda del First National Bank (FNB), el índice de precios de la vivienda de ABSA y el índice de precios medianos de la vivienda de Standard Bank28.

10.81 La serie de precios de la vivienda del FNB se construye usando el valor promedio de las transacciones financiadas por el FNB. Para eliminar los valores atípicos de la muestra de datos, los valores de las transacciones incluidas en la muestra deben estar por encima del 70% de la valoración del inmueble realizada por la división competente del FNB, pero por debajo del 130%, excluyéndose los precios de compra que superen los R10 millones. A fin de reducir el impacto que tienen en el índice ciertas variaciones rápidas de las ponderaciones de los diferentes segmentos del mercado de inmuebles que se producen a corto plazo debido a cambios relativos de los volúmenes de transacción, las ponderaciones de los distintos segmentos del mercado según el número de habitaciones se mantienen constantes a su nivel de ponderación promedio de cinco años. Se aplica a los datos una función de suavización estadística y los datos están sujetos a revisión. El índice del FNB se calcula mensualmente.

10.82 El índice de precios de la vivienda de ABSA mide los movimientos nominales interanuales de los precios de las viviendas compradas con préstamos hipotecarios aprobados por ABSA. El índice de ABSA se basa en el precio de compra total of viviendas de 80m2- 400m2, con un precio de hasta R3,1 millones (incluidas las mejoras). Los precios se suavizan para excluir el efecto de factores estacionales y los valores atípicos de los datos. El índice se calcula mensualmente.

10.83 El índice de Standard Bank se basa en el precio mediano de la vivienda de todo el espectro de viviendas, usando un promedio móvil de cinco meses. Los datos nacionales de la oficina de títulos de dominio se publican con un rezago de hasta nueve meses, de modo que los datos de Standard Bank, que posee una cuota de mercado de alrededor de 27,7% y cuyos datos suelen estar sumamente correlacionados con los de la oficina de títulos de dominio, están considerados como una buena variable representativa del mercado nacional. El índice se construye mensualmente.

Limitaciones para la elaboración de un índice de precios de inmuebles residenciales

10.84 En la elaboración de estos índices de precios de la vivienda solo se incluye la vivienda formal (es decir, casas independientes y adosadas y apartamentos) adquirida con un préstamo; las ventas en efectivo y la vivienda “informal” quedan excluidas. La dificultad para elaborar un IPIR en Sudáfrica se debe principalmente a la falta de estimaciones aceptables del stock de viviendas e información sobre los precios de la vivienda informal y tradicional. Estas viviendas conforman un 19,6% de todas las estructuras y, por lo tanto, constituyen un sector significativo del mercado sudafricano

10.85 El sector también tiene sus propias características distintivas. Por ejemplo, ¿qué define una vivienda informal?

  • Zonas residenciales donde se ha construido un grupo de viviendas sobre terrenos a los cuales los ocupantes no tienen derecho jurídico, o que están ilegalmente ocupadas.

  • Asentamientos espontáneos y zonas en las cuales la vivienda no cumple con los códigos vigentes de planificación y edificación.

  • Las viviendas informales por lo general son chozas con paredes y techos de enchapado.

  • Estas viviendas están construidas mayoritariamente por sus propios ocupantes.

¿Qué es una vivienda tradicional?

  • Este es un término genérico, que incluye casuchas, ron-daveles29, etc. Estas viviendas pueden estar aisladas o aglomeradas.

  • La vivienda puede ser de arcilla, barro, juncos u otros materiales locales.

Principales inquietudes en torno a la elaboración de un índice de precios de inmuebles residenciales

10.86 Como se señaló, dos grandes problemas de la elaboración de un índice de precios de inmuebles residenciales son la naturaleza esporádica de las transacciones y la falta de equiparación porque las viviendas tienen características únicas determinantes del precio. En el caso de la vivienda formal, entran en juego estos dos factores, pero en el de la vivienda informal el segundo es mucho menos importante. Las viviendas informales tienen, excepcionalmente, atributos normales porque la mayoría está hecha de enchapado y tiene entre uno y cuatro cuartos. Análogamente, suelen estar ubicadas en los mismos tipos de zona. En estas circunstancias, el principio de equiparación posiblemente no sea difícil de aplicar. Asimismo, el hecho de que el propietario de la choza no es propietario del terreno que ocupa implica que la descomposición del índice en terreno y estructuras no tiene relevancia. El censo de 2001 indicó que la distribución de los cuartos es tal como figura en el cuadro 10.4.

Cuadro 10.4.Distribución del número de habitaciones en las viviendas informales
Número de habitacionesPorcentaje del total de viviendas informales
140,0
227,2
315,1
410,5
5 +7,2
Fuente: Statistics South Africa.

10.87 En el caso de la vivienda tradicional, la descomposición en terreno y estructuras tampoco es relevante. En este caso, el jefe de la zona tribal asigna el terreno a la persona o al hogar; no hay intercambio de dinero, y si lo hay, la suma es pequeña. Sin embargo, estimar el precio de la vivienda puede resultar problemático si, a diferencia de la vivienda formal, se usan en la construcción principalmente materiales naturales.

Ponderación de la vivienda no formal

10.88 La ponderación de la vivienda no formal (informal y tradicional) es compleja, ya que los mismos propietarios construyen la mayoría de las viviendas y las transacciones monetarias son limitadas. Asimismo, los materiales para la elaboración de una vivienda informal son mayormente naturales, de segunda mano y estaban destinados a la vivienda tradicional; estimar el costo de este tipo de material es difícil. De hecho, por lo general no se los compra, sino que se los recoge.

10.89 Aunque la mayoría de las características de la vivienda se conocen gracias al censo demográfico, el valor de una vivienda informal o tradicional es difícil de estimar porque no existe un mercado organizado y los valores no se registran oficialmente. Además, el movimiento de las viviendas informales de un asentamiento a otro puede complicar la estimación del stock de viviendas. La tasa de edificación nueva y demolición sería desconocida, ya que no hay seguridad de que todas las viviendas demolidas vayan a ser edificadas en otra zona.

Determinación del precio de la vivienda no formal

10.90 Los precios de la vivienda no formal no dependen de factores normales determinantes del precio de mercado. La superficie del terreno, la ubicación, la antigüedad y las renovaciones rara vez influyen en el precio. Los únicos aspectos que influyen en el costo de la vivienda son los materiales usados, y eso depende naturalmente del tamaño de la estructura; véase el cuadro 10.5.

Cuadro 10.5.Factores determinantes del precio
Factores determinantes del precioViviendas tradicionalesViviendas informalesViviendas formales
Superficie de la estructuraNoNo
Superficie del terrenoNoNo
UbicaciónNoNo
AntigüedadNoNo
RenovacionesNoNo
Tipo de estructuraNoNo
MaterialesYesYes
Otras características determinantes del precioNoNo
Fuente: Statistics South Africa.

10.91 Sería muy difícil recopilar los precios de las viviendas tradicionales e informales, ya que los mismos propietarios las construyen en la mayoría de los casos y rara vez ocurre una transacción monetaria por la vivienda completa (las compras de materiales generalmente son en efectivo). La única manera de obtener los precios de la vivienda informal y tradicional recién construida es llevando a cabo una encuesta con frecuencia, dado que la mayoría no está registrada en la oficina de títulos de dominio, y si lo están, no están acompañadas del precio. Otra alternativa que queda por explorar es compilar un índice basado en un “costo de construcción teórico” que use precios de cantidades del tipo indicado en el cuadro 10.630.

Cuadro 10.6.Porcentaje de materiales usados en la construcción de viviendas informales y tradicionales en Sudáfrica
Año20022003200420052006200720082009
Materiales utilizados para el techo
Enchapado72,172,171,678,279,578,678,683,6
Materiales orgánicos23,224,223,816,816,217,115,813,3
Amianto1,91,61,41,71,81,22,10,5
Otros2,62,13,13,22,13,13,12,2
Total100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0
Materiales utilizados para las paredes
Ladrillos2,63,32,31,81,41,62,31,9
Bloques de cemento2,92,22,81,92,52,32,41,4
Enchapado35,136,133,940,043,643,941,442,2
Madera9,89,48,99,610,510,810,18,6
Barro y cemento7,05,26,35,05,86,56,710,4
Bahareque1,41,11,71,00,50,91,31,2
Barro38,239,841,837,233,731,832,831,8
Otros2,62,92,32,61,82,22,92,5
Total100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0
Fuente: Statistics South Africa.

Resumen

10.92 Sería muy complejo calcular un índice exhaustivo de precios de los inmuebles residenciales en Sudá-frica debido a la diversidad de la vivienda del país. Se requerirán diferentes métodos para recopilar los precios de distintos tipos de vivienda. Asimismo, sería difícil estimar ponderaciones para cada tipo de vivienda, dado que distintos tipos de vivienda tienen distintas características determinantes del costo. Además, la limitada disponibilidad de información sobre cada tipo de vivienda exacerba el problema.

10.93 Las principales barreras a la elaboración de un índice de precios de inmuebles residenciales exhaustivo en Sudáfrica se enumeran en el cuadro 10.7 e incluyen:

  • La ausencia de un mercado organizado de vivienda informal y tradicional.

  • La ausencia de estimaciones fiables de datos sobre el costo de la vivienda informal y tradicional.

  • El nomadismo. Si se lleva a cabo una encuesta, los traslados de los asentamientos informales de una zona a otra plantean un problema en términos de medir la evolución del precio de este tipo de vivienda porque los precios se recopilan normalmente en zonas específicas.

  • No se inscriben los inmuebles en la oficina de títulos de dominio.

  • Para obtener o edificar una vivienda no siempre se realizan transacciones monetarias.

  • Los precios no dependen de factores típicos que inciden en el precio o lo determinan, como el precio del terreno y el costo de la mano de obra y los materiales.

Cuadro 10.7.Evaluación de barreras a la elaboración de un índice de precios de inmuebles residendiales en Sudáfrica
Problemas posiblesViviendas tradicionalesViviendas informalesViviendas formales
Mercado organizadoNoNo
Existen estimaciones de precios fiables sobre el costo de la viviendaNoNo
Movimientos de viviendas de un asentamiento a otroNoYesNo
Registro del inmueble en la oficina de títulos de dominioNoNo
Transacción monetaria en una institución de créditoNoNo
Transferencia de efectivo para la construcción de la estructuraOcasionalmenteOcasionalmente
Vivienda edificada por un urbanizador o una empresa de construcciónNoNo
El precio depende de factores típicos que inciden en el precio o lo determinanNoNo
Fuente: Statistics South Africa.

Las estadísticas de precios de los inmuebles publicadas en el sitio web del BPI incluyen datos de 37 países, con diferentes frecuencias. Los datos difieren significativamente de un país a otro; por ejemplo, en términos de fuente de información sobre precios, tipo de inmueble, superficie, antigüedad, unidad de precio, detalles de los métodos de compilación y desestacionalización. Esto responde a dos hechos. Primero, los procesos relacionados con la compraventa de un inmueble, y, por lo tanto, los datos disponibles, y segundo, actualmente no existen normas internacionales específicas sobre las estadísticas de precios de los inmuebles.

En lo que respecta a las fuentes de datos en los países de la UE, véase también Eiglsperger (2010).

Como se vio en capítulos anteriores que usan datos sobre la población de “A”, la antigüedad de la estructura es una importante característica determinante del precio.

La ubicación física de un inmueble puede medirse con bastante precisión, pero el problema de la “ubicación” se debe al agrupamiento de los inmuebles. Los métodos de estratificación y regresión hedónica deben agrupar ventas de inmuebles en la misma localidad, pero ¿cómo deben determinarse exactamente los límites de la localidad?

Esto lo ilustran los distintos índices que genera la aplicación de distintos métodos de ajuste de la calidad, como se describe en los capítulos 4–8 usando el mismo conjunto de datos para la población de “A”. Sin embargo, todos los métodos generaron tendencias de precios más o menos parecidas.

Véase en el gráfico 10.1 una comparación del NHPI con otros índices de Canadá. Ese gráfico fundamenta el probable sesgo a la baja del componente del terreno en el NHPI.

©Teranet y National Bank of Canada, todos los derechos reservados.

Este sesgo a la baja no parece estar presente en el gráfico 10.1, ya que el TNBHPI está más o menos entre los dos índices competidores que cubren el mercado de la reventa, pero los últimos tampoco hacen ajustes en función de la depreciación neta. Algunos economistas especialistas en vivienda sostienen que el método de las ventas repetidas podría tener un sesgo por exceso debido a un problema de selectividad de la muestra; es posible que las unidades de vivienda que se venden con más frecuencia que la unidad promedio tengan más renovaciones y mejoras, y que por lo tanto la calidad de una unidad vendida repetidas veces haya mejorado entre las dos fechas de venta (en lugar de haber disminuido como consecuencia de la depreciación).

El indicador del Banco de Canadá se limita a casas independientes de una planta y a casas de categoría superior de dos plantas.

Shimizu, Nishimura y Watanabe (2010) ilustran el impacto en los puntos de inflexión de las diferentes metodologías.

Conocidas también como “construcciones por cuenta propia”. Se incluyen tanto los futuros propietarios que hacen gran parte de la edificación por su cuenta como los futuros propietarios que contratan a una empresa constructora que hace la edificación principal (y el propietario la finaliza).

Usa el método basado en variables ficticias de tiempo y, en consecuencia, está sujeto a revisión (véase el capítulo 5).

Shimizu y Nishimura (2006) (2007) comparan los valores de tasación y los precios de venta y abordan los problemas de los errores de valoración y suavización en los índices basados en tasaciones.

Aunque no está vinculado con el tema de las etapas, una desventaja de los precios anunciados y las aprobaciones hipotecarias es que no todos los precios incluidos terminan reflejados en transacciones, y en el caso de los primeros, el precio tiende a ser más alto que el precio final negociado de la transacción.

En su momento, según la experiencia y la disponibilidad de los datos, se lo podría ampliar para incluir inmuebles comerciales.

2001 fue el año base del índice piloto basado en cinco ciudades para la comparación con el año base del índice de precios mayoristas y el índice de precios al consumidor. Se captaron los movimientos interanuales de los precios en el período 2001–2005, y posteriormente se los actualizó dos años más; o sea, hasta 2007. El índice se expandió luego para incluir otras diez ciudades; a saber, Ahmedabad, Faridabad, Chennai, Kochi, Hyderabad, Jaipur, Patna, Lucknow, Pune y Surat, y en ese momento el año base pasó de 2001 a 2007.

Cabe señalar que se trata de un índice de Carli ponderado y que, como tal, probablemente tenga un sesgo por exceso; véase el Manual del IPC (2004), pág. 361.

La integración de los dos índices plantearía la cuestión de la falta de congruencia e incoherencia. Por ejemplo, el IPVU se basa en valoraciones independientes realizadas al solicitarse una hipoteca y el índice de DANE se basa en el precio de oferta.

ABSA, FNB y Standard Bank tienen la mayor cuota de mercado en la banca sudafricana.

Una edificación circular, normalmente con un techo de paja de forma cónica.

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