Chapter

12. Recommandations

Author(s):
Statistical Office of the European Communities;International Labour Office;International Monetary Fund;Organization for Economic Co-operation and Development;United Nations;World Bank
Published Date:
September 2014
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12.1 Ce manuel apporte des informations détaillées et exhaustives sur l’élaboration d’indices des prix de l’immobilier résidentiel (IPIR). Il donne un aperçu des problèmes conceptuels et théoriques susceptibles de se poser, explique les différentes finalités auxquelles ces indices peuvent répondre et fournit des conseils sur la manière de résoudre les difficultés pratiques que les organismes statistiques peuvent rencontrer dans l’établissement de ces indices. Les chapitres précédents couvrent tous les aspects pertinents de la question, notamment une description des différentes méthodes actuellement utilisées et des conseils sur les autres techniques dont on dispose pour élaborer les indices, avec leurs avantages et leurs inconvénients respectifs. Ce chapitre fait la synthèse de toutes ces informations et contient des recommandations sur la meilleure manière de construire des indices des prix de l’immobilier résidentiel, y compris s’agissant d’en améliorer la comparabilité internationale. Vu qu’elles tiennent nécessairement compte de la diversité des situations nationales sur le plan de la disponibilité des données, ces recommandations ne peuvent pas être trop prescriptives.

12.2 Le présent ouvrage s’adresse également aux utilisateurs d’IPIR. Il apporte des informations, non seulement sur les différentes méthodes employées (ou susceptibles de l’être) pour construire les indices, mais également sur les limites statistiques de ce qu’il est possible de mesurer. Les utilisateurs devront conserver à l’esprit ce dernier point afin de pouvoir interpréter comme il se doit les résultats d’un indice donné. Tout ensemble de recommandations doit commencer par une présentation du concept fondamental qui sous-tend l’indice cible; en d’autres termes, il faut savoir précisément ce qu’un indice des prix de l’immobilier résidentiel vise à mesurer. La réponse à cette question dépendra, bien entendu, des besoins de l’utilisateur et de la finalité de l’indice.

12.3 Les recommandations ci-après suivent le même ordre que les chapitres 3 à 8. Le chapitre 3 décrit les principaux éléments du cadre conceptuel des IPIR, tandis que les chapitres 4 à 8 développent les principales méthodes statistiques pouvant servir à construire ces indices. Les différentes méthodes correspondent essentiellement aux solutions que l’on peut apporter au problème de la variation de qualité, à savoir comment corriger un IPIR en fonction d’éventuelles variations de la composition de l’échantillon de biens vendus et de la qualité de ces biens (effet net des rénovations, des agrandissements et de la dépréciation), pour les logements individuels.

Aspects conceptuels

Indice cible et fondement conceptuel

12.4 En principe, l’indice cible, en d’autres termes le type d’indice que l’on cherche à construire, dépendra de l’objectif visé. C’est le Système de comptabilité nationale 2008 qui doit servir de cadre conceptuel à l’élaboration des IPIR.

Pondération

12.5 Un indice des prix censé mesurer la richesse liée au fait d’être propriétaire d’un bien immobilier résidentiel doit être pondéré en fonction des stocks. Il faut également un indice pondéré en fonction des stocks pour un indicateur de stabilité financière, en particulier si cet indice doit servir à repérer les bulles spéculatives des prix des biens immobiliers.

12.6 Un indice des prix qui doit mesurer la production réelle du secteur de la construction de biens immobiliers résidentiels doit être pondéré en fonction des ventes. Il faut également un indice pondéré en fonction des ventes pour un indice des prix à la consommation (IPC) basé sur des coûts d’acquisition.

Le champ de l’indice

12.7 Un indice des prix qui doit mesurer la richesse liée à un bien résidentiel doit couvrir tous les biens immobiliers résidentiels, c’est-à-dire tant les biens existants que ceux de construction récente1. Il en va de même pour un indice servant d’indicateur de stabilité financière.

12.8 Un indice des prix qui doit mesurer l’investissement réel dans le secteur de l’immobilier résidentiel doit couvrir les ventes de biens immobiliers résidentiels neufs2. L’élément «construction» des logements neufs fait partie de la formation brute de capital fixe. Le coût du terrain, hormis la valeur de toute amélioration apportée à cet élément, doit être exclu à cette fin. Toutefois, comme nous l’avons expliqué au chapitre 3, il faut que l’indice des prix englobe à la fois les ventes d’habitations neuves et les bâtiments existants si l’on veut élaborer des mesures de la production réelle pour les activités des agents immobiliers qui vendent aux acheteurs des biens neufs ou anciens. Le champ de l’indice pour cette application doit couvrir à la fois la valeur des bâtiments et des terrains lors des ventes de biens immobiliers résidentiels.

12.9 Il faut également un indice des prix limité aux seuls biens immobiliers neufs dès lors qu’un indice des prix de l’immobilier résidentiel constitue l’un des intrants de l’IPC pour la mesure du coût des logements occupés par leur propriétaire sur la base du coût d’acquisition net, c’est-à-dire lorsque l’IPC couvre le coût d’acquisition de biens immobiliers neufs sur le marché des logements occupés par leur propriétaire. Cette démarche, qui est l’une des possibilités exposées au chapitre 3, traite l’achat d’un logement au même titre que l’achat de n’importe quel autre bien de consommation3.

Qualité constante

12.10 Indépendamment des différentes finalités de l’IPIR, un indice des prix de l’immobilier résidentiel doit permettre de comparer la valeur des ventes ou du stock de biens immobiliers résidentiels d’une période à une autre, étant entendu que l’on doit tenir compte des variations éventuelles des caractéristiques des biens. C’est la raison pour laquelle il faut pouvoir distinguer, parmi les variations de prix, celles qui relèvent d’une évolution des attributs du logement des autres, qui s’apparentent à des «variations pures de prix».

12.11 Un indice des prix à qualité constante convient à la fois pour un indice des prix pondéré par les stocks et pour un indice des prix pondéré par les ventes. Il existe un certain nombre de méthodologies pratiques permettant de construire un tel indice. On trouvera ci-après quelques recommandations sur les méthodes à privilégier en fonction des circonstances.

Décomposition entre les composantes «bâtiments» et «terrains»

12.12 Il peut s’avérer nécessaire de décomposer l’IPIR en bâtiments et terrains, surtout si cette distinction est faite dans les comptes de patrimoine du Système de comptabilité nationale. Cette décomposition peut également être nécessaire lorsqu’un indice des prix de l’immobilier résidentiel est l’un des intrants dans un IPC pour la mesure des logements occupés par leur propriétaire sur la base du coût d’acquisition net.

Méthodes statistiques permettant d’élaborer des indices à qualité constante

12.13 Les méthodes adoptées par les organismes statistiques pour construire des IPIR à qualité constante varient d’un pays à l’autre et sont dictées en grande partie par la disponibilité des données issues des processus d’achat et de vente d’un bien immobilier. Les difficultés inhérentes à l’élaboration d’indices des prix de l’immobilier résidentiel à qualité constante sont essentiellement les trois suivantes :

  • Les biens résidentiels sont notoirement hétérogènes. Il n’existe pas deux biens identiques.

  • Les prix sont souvent négociés. Le prix demandé pour un bien n’est pas fixe et peut évoluer au cours du processus de transaction jusqu’à ce que le prix soit finalisé. En d’autres termes, la valeur de marché d’un bien ne peut être connue avec certitude qu’une fois que celui-ci a été effectivement vendu4.

  • Les ventes de biens immobiliers ne sont pas fréquentes. Dans bien des pays, moins de 10 % du stock de logements change de mains chaque année; une maison est donc susceptible d’être revendue environ une fois tous les dix ans.

12.14 Les différentes méthodes d’élaboration d’indices utilisées par un organisme statistique reflètent les solutions adoptées pour surmonter ces difficultés. Quatre méthodes ont été passées en revue dans le présent manuel : la stratification ou l’ajustement au titre de la composition de l’échantillon, les méthodes de régression hédonique, les ventes répétées et les méthodes fondées sur l’estimation (c’est-à-dire la méthode RPVE). On trouvera ci-après des recommandations relatives à chacune de ces méthodes. Chaque méthode tente de tenir compte d’éventuelles variations des «paramètres de qualité» des habitations dont les prix sont observés et combinés pour construire l’indice. Certaines méthodes, toutefois, ne permettent pas de neutraliser l’effet des variations de qualité des biens immobiliers pris individuellement, c’est-à-dire l’effet net de la dépréciation des bâtiments et des rénovations et des agrandissements. Quand on utilise pour élaborer l’indice des données issues des processus administratifs d’achat et de vente d’un bien résidentiel, le prix sera généralement lié soit au prix demandé, soit au prix de vente — l’un pouvant différer de l’autre.

12.15 Les recommandations n’apportent pas de solution au problème que pose l’élaboration d’un IPIR dans les pays où une proportion significative du stock de logements est composée de logements informels ou traditionnels. On trouvera au chapitre 10 un exemple de calcul d’IPIR dans ces circonstances, qui repose sur le cas de l’Afrique du Sud. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’être très prescriptif en termes de recommandations, puisque la situation varie considérablement d’un pays à l’autre, et qu’il n’existe pas de solution idéale permettant d’obtenir un indice des prix de l’immobilier résidentiel pur sur le plan conceptuel et dénué de difficultés pratiques. Le responsable devra en fait tirer parti des meilleures sources d’information disponibles et sera sans doute contraint à des compromis conceptuels et méthodologiques dans le calcul de l’indice. Dans ces conditions, il est particulièrement important que les organismes statistiques fournissent des appréciations des indices des prix ainsi élaborés et guident leurs utilisateurs quant à leurs utilisations potentielles.

Stratification ou ajustement au titre de la composition de l’échantillon

12.16 La stratification ou l’ajustement au titre de la composition de l’échantillon constitue le moyen le plus simple de tenir compte des variations intervenues dans la composition ou dans les paramètres de qualité des biens immobiliers vendus constituant l’échantillon. Cette méthode répond également aux besoins des utilisateurs qui recherchent des sous-indices afférents à différents segments du marché du logement. L’efficacité de la stratification dépendra des variables de stratification utilisées, car une mesure ajustée en fonction des pondérations ne tient compte que des changements de composition à l’échelle des divers groupes — un indice ajusté en fonction des composantes ne tient pas compte des changements intervenus dans la composition de l’échantillon de biens vendus au sein de chaque sous-groupe ou strate.

12.17 En théorie, plus la stratification est détaillée, plus l’indice neutralise les changements intervenus dans les caractéristiques des biens couverts par l’indice. Toutefois, accroître le nombre de strates réduit le nombre moyen de prix observés par strate et, en fait, peut rapidement conduire à des cellules vides. Les strates ou cellules vides créent à leur tour un manque de correspondance lorsque les moyennes de prix et de quantité au sein de chaque strate sont comparées d’une période à l’autre. Une stratification très détaillée peut également faire augmenter l’écart-type de l’indice global. En outre, il peut être difficile d’identifier les principales caractéristiques déterminant le prix aussi bien que peut le faire une méthode fondée sur la régression hédonique (voir la section suivante).

12.18 Les principaux avantages de la méthode de la stratification ou poststratification sont les suivants :

  • En fonction du choix des variables de stratification, la méthode permet de tenir compte des changements intervenus dans la composition de l’échantillon de logements.

  • La méthode est reproductible, pour autant que l’on dispose d’une liste convenue de variables de stratification.

  • Elle ne risque pas de faire l’objet de révisions.

  • On peut élaborer des indices de prix pour différents types et emplacements de logements.

  • La méthode est relativement facile à appliquer et à expliquer aux utilisateurs.

12.19 Les principaux inconvénients de la méthode de la stratification ou poststratification sont les suivants :

  • Elle ne permet pas de traiter comme il se doit la dépréciation des habitations, à moins que l’ancienneté du bâtiment soit une variable de stratification. Cette situation peut entraîner des problèmes de strates ne comportant que peu d’observations de prix.

  • La méthode ne permet pas de traiter comme il se doit le cas des habitations ayant fait l’objet de réparations ou de rénovations importantes (sauf si l’on dispose d’informations sur les rénovations).

  • Elle nécessite des informations sur les caractéristiques des habitations figurant dans les strates si l’on veut que les ventes puissent être affectées aux bonnes strates.

  • Si le mécanisme de stratification est très grossier, les changements de composition vont retentir sur les indices.

  • Si le mécanisme de stratification est très fin, les strates peuvent faire l’objet d’une grande variabilité d’échantillonnage du fait de la petitesse des échantillons; de la même manière, certaines strates peuvent tout simplement être vides pour certaines périodes, ce qui entraîne des difficultés pour l’élaboration de l’indice.

  • Cette méthode ne permet pas d’isoler la valeur des terrains.

12.20 La stratification ou poststratification convient dès lors que :

  • On choisit pour les strates un niveau de détail adapté et applicable dans la pratique.

  • La tranche d’âge du bâtiment est l’une des variables de stratification.

  • On ne cherche pas à décomposer l’indice en bâtiments et en terrains.

12.21La stratification ou poststratification est recommandée dès lors que le volume des ventes est suffisamment important et que les informations sur les caractéristiques du logement sont suffisamment détaillées pour permettre une classification détaillée des biens5.

La régression hédonique

12.22 Depuis quelques années, le recours aux techniques hédoniques pour faire des ajustements au titre de la qualité et calculer des indices des prix a apporté une importante contribution à l’évolution méthodologique des indices des prix et devient rapidement une méthode de choix pour l’élaboration d’indices des prix de l’immobilier résidentiel à qualité constante6. Il n’existe aucune uniformité dans l’application pratique de la régression hédonique, mais l’idée qui sous-tend ces techniques est assez simple. La régression hédonique est une technique statistique qui mesure la relation entre les caractéristiques observables d’un produit ou d’un service, d’une part, et son prix ou sa valeur, d’autre part. Dans le contexte des indices des prix de l’immobilier résidentiel, la «meilleure» forme de la fonction hédonique peut être linéaire plutôt que log-linéaire afin de refléter le fait que la valeur d’un bien est généralement égale à la somme du prix des bâtiments et du prix du terrain.

12.23 Il existe essentiellement deux méthodes d’application des techniques hédoniques à l’immobilier résidentiel :

  • La méthode des variables indicatrices temporelles. Cette méthode repose généralement sur le recours à une régression simple, avec des variables indicatrices temporelles et des coefficients de caractéristiques fixes, qui couvre toutes les périodes et qui est refaite à chaque fois que l’indice des prix est calculé. Les (exponentielles des) coefficients de variables indicatrices temporelles représentent les variations de prix d’une période à l’autre hors variations de composition. Cette méthode a l’avantage de la simplicité. L’un de ses inconvénients tient au fait qu’elle soulève le problème de la révision de l’indice, car les coefficients des variables indicatrices temporelles seront actualisés chaque fois que de nouvelles périodes seront ajoutées et que la régression sera effectuée.

Toutefois, il existe une variante de la méthode de la variable indicatrice temporelle, dite «des fenêtres mobiles», qui peut fonctionner correctement dans la pratique et résout le problème de la révision. On effectue une régression hédonique avec les données pour les dernières N périodes, et la dernière variable indicatrice temporelle sert de maillon de chaînage pour actualiser l’indice pour la période précédente. Pour des références bibliographiques sur cette méthode et un exemple, voir le chapitre 5.

  • La méthode de l’imputation hédonique. Une régression hédonique séparée est réalisée au cours de chaque période et les prix «manquants» de la période courante pour les biens vendus durant la période de référence sont imputés à l’aide des prix prévus à partir de l’équation hédonique estimée. Une approche symétrique est possible en imputant également les prix «manquants» pour la période de référence pour les biens vendus au cours de la période courante et en prenant ensuite la moyenne géométrique des deux indices à imputation hédonique.

12.24 Ces deux méthodes de régression hédoniques peuvent être exposées au biais dû à l’omission de variables si l’une des caractéristiques importantes déterminant le prix est omise de l’équation de régression. La multicolinéarité peut être un problème pratique, surtout quand il faut décomposer l’indice en bâtiments et en terrains. La méthode de la variable indicatrice temporelle a souvent été utilisée par les universitaires, en partie du fait de sa simplicité, mais la méthode de l’imputation hédonique est plus souple — elle permet aux prix des caractéristiques d’évoluer de manière indépendante dans le temps, alors que la méthode de la variable indicatrice temporelle force les prix des caractéristiques à bouger de manière proportionnelle — et elle est essentiellement semblable à la méthodologie traditionnelle du panier fixe pour calculer des indices des prix.

12.25 Les méthodes de régression hédonique peuvent être utilisées en parallèle avec la stratification pour traiter toute variation résiduelle de la qualité des échantillons subsistant au sein des strates, ce qui permet aussi de tenir compte du fait que différentes spécifications de modèles peuvent être nécessaires pour différents segments du marché du logement ou que la «valeur» de certaines caractéristiques variera d’un segment à l’autre du marché.

12.26 Les principaux avantages des techniques hédoniques sont les suivants :

  • Si la liste des caractéristiques des biens est suffisamment détaillée, la méthode permet de tenir compte à la fois des variations de composition au sein des échantillons et des variations de qualité (dépréciation et rénovation) des biens pris individuellement.

  • Des indices de prix peuvent être construits pour différents types de logements et d’emplacements par le biais de la stratification et l’application de techniques hédoniques à chaque strate individuelle.

  • Les indices des prix stratifiés fondés sur des régressions hédoniques afin de prendre en compte les variations dans la composition des échantillons au sein des strates permettent d’utiliser des valeurs relatives du stock de logements pour pondérer les indices des strates corrigées des variations de composition (dans un IPIR pondéré par les stocks).

  • La méthode permet de faire une utilisation optimale des données disponibles.

  • Elle peut en principe être utilisée pour décomposer l’indice global des prix en ses composantes «terrain» et «bâtiments», sous réserve de disponibilité des données.

12.27 Les principaux inconvénients de la régression hédonique sont les suivants :

  • La méthode est souvent considérée comme nécessitant de grandes quantités de données, surtout s’agissant des caractéristiques du logement devant servir de variables explicatives7.

  • Il peut être difficile de neutraliser suffisamment l’effet de l’emplacement si les prix des biens et les tendances d’évolution des prix varient d’une région à l’autre.

  • La méthode peut être sensible aux variables utilisées dans la régression et à la forme fonctionnelle du modèle.

  • La méthode n’est pas particulièrement facile à expliquer aux utilisateurs et, de leur point vue, peut manquer de transparence.

12.28Sous réserve que l’on dispose de données sur les principales caractéristiques du logement, la méthode de la régression hédonique est généralement la meilleure technique pour élaborer un indice des prix des biens résidentiels à qualité constante. En ce qui concerne le recours à des techniques de régression pour tenir compte de la qualité, la méthode des imputations comporte un certain nombre d’avantages sur celle de l’approche de la variable indicatrice temporelle. Les indices hédoniques stratifiés sont préférables à une application directe de la régression hédonique à l’ensemble du jeu de données.

Ventes répétées

12.29 La méthode des ventes répétées consiste à observer l’évolution des prix d’une maison donnée au cours d’une certaine période, sur la base du prix de vente constaté chaque fois que la maison est vendue. L’évolution du prix d’un échantillon de biens immobiliers au cours de périodes se chevauchant peut être observée pour estimer, à l’aide d’un modèle de régression à variable indicatrice, la tendance générale de l’évolution du prix des biens résidentiels. Le fait de mesurer l’évolution des prix moyens à l’occasion de ventes répétées des mêmes biens permet une comparaison «à l’identique» (sans tenir compte du fait que la dépréciation et les rénovations apportées aux bâtiments entre les périodes de vente peuvent modifier le bien).

12.30 Les principaux avantages de la méthode des ventes répétées sont les suivants :

  • Dans sa forme élémentaire, cette méthode ne nécessite aucune information sur les caractéristiques des logements, hormis les adresses des biens vendus. Les données utilisées sont souvent disponibles dans les dossiers administratifs.

  • Elle suit la méthodologie dite du panier fixe, partant de l’hypothèse que la dépréciation et les rénovations n’ont pas modifié le logement entre les ventes successives.

  • Un grand nombre des caractéristiques liées à l’emplacement et les autres caractéristiques déterminant le prix qui sont difficiles à mesurer sont susceptibles d’être automatiquement incluses.

  • Les régressions courantes dans le cadre de ventes répétées sont faciles à effectuer et les indices des prix qui en résultent sont faciles à élaborer.

  • Aucune imputation n’est nécessaire. Par construction, l’emplacement est automatiquement pris en compte.

  • Les résultats sont, en principe, reproductibles.

12.31 Les principaux désavantages de la méthode des ventes répétées sont les suivants :

  • La méthode n’utilise pas tous les prix de vente disponibles; elle n’utilise que les informations disponibles sur les biens ayant été vendus plus d’une fois pendant la période d’échantillonnage.

  • La version courante de la méthode ne tient pas compte de la dépréciation (nette) du logement.

  • Il peut en résulter un biais de sélection du fait que l’on se limite aux seuls biens ayant été vendus plus d’une fois pendant la période d’échantillonnage.

  • La méthode ne permet pas de produire des indices des prix séparés pour les bâtiments et pour les terrains.

  • Du fait du recours à la technique des ventes répétées, on peut manquer de données pour calculer des indices mensuels des prix des biens résidentiels pour des catégories restreintes de biens.

  • L’échantillon est mis à jour au fur et à mesure que l’on dispose d’informations nouvelles sur les transactions. L’indice des prix sur les biens résidentiels élaboré à partir des ventes répétées peut donc faire l’objet de révisions rétrospectives sur une longue période8.

  • Étant donné qu’une maison doit être vendue au moins deux fois dans un indice de ventes répétées, les logements récents en sont donc exclus.

12.32Bien q’uelle constitue un point de départ naturel pour l’élaboration d’un indice, la méthode des ventes répétées ne doit pas être préférée à la méthode hédonique (stratifiée) pour la construction d’un indice des prix des biens résidentiels à qualité constante. Toutefois, elle peut être une solution possible dès lors qu’il n’existe que des informations limitées, voire inexistantes, sur les caractéristiques des logements, que l’on dispose d’un nombre relativement élevé de transactions successives fournissant assez d’observations pour les catégories de résidences pertinentes et que le biais de sélection de l’échantillon n’est pas considéré comme posant un problème. Elle n’est pas recommandée quand une distinction doit être faite entre le prix des bâtiments et le prix des terrains.

Méthodes basées sur l’estimation

12.33 Les méthodes basées sur l’estimation utilisent des valeurs «évaluées», comme les évaluations à des fins fiscales ou des valorisations émanant d’enquêtes spécialement commandées auprès d’agents immobiliers, souvent menées en référence à des biens similaires ayant été vendus, afin de contourner les deux principaux écueils de la méthodologie des ventes répétées — le nombre relativement restreint de prix observés et la sensibilité au biais de sélection de l’échantillon. Lorsque les valorisations se rapportent toutes à une période de référence type, le modèle d’appariement qui sous-tend les méthodes basées sur une estimation offre également l’avantage de pouvoir être appliqué directement et sans nécessiter de recourir à l’économétrie pour tenir compte des variations de composition. Toutefois, comme la méthode des ventes répétées, les méthodes basées sur l’estimation ne permettent généralement pas de neutraliser les variations de qualité des habitations prises individuellement. Par ailleurs, elles reposent le plus souvent sur l’opinion d’un expert quant à la somme pour laquelle un bien se vendrait plutôt que sur un prix effectif de transaction. Ainsi, on peut faire valoir, à l’extrême, que les méthodes basées sur l’estimation sont influencées par des jugements ou des opinions, même si ceux-ci font autorité et sont objectifs.

12.34 La méthode RPVE (rapport prix de vente/évaluation) utilise les évaluations avec une période de référence commune comme les prix d’une période de référence dans un modèle d’appariement (même si les résultats sont normalisés pour obtenir un indice égal à 1 (ou 100) dans la période de référence). L’expérience des quelques pays ayant calculé un indice RPVE9 sont généralement positifs, bien que certains chercheurs aient fait état d’un biais découlant de réévaluations fréquentes et d’une précision réduite dans le temps du fait de nouvelles évaluations.

12.35 Les principaux avantages de la méthode RPVE sont les suivants :

  • Reposant sur la méthode standard du panier fixe, elle est conforme à la théorie traditionnelle des indices.

  • Elle est facile à calculer.

  • La méthode bénéficie d’un nombre beaucoup plus important d’observations que la méthode des ventes répétées et elle est donc moins sujette aux difficultés inhérentes au fait de ne disposer que d’un nombre relativement réduit de prix observés.

  • Elle est moins sujette au biais d’autosélection de l’échantillon que la méthode des ventes répétées.

  • Elle ne souffre pas d’éventuelles révisions apportées aux chiffres précédemment calculés.

  • Elle est reproductible.

12.36 Les principaux désavantages de la méthode RPVE sont les suivants :

  • Elle ne peut pas traiter adéquatement les variations de qualité (dépréciation et rénovations) des logements10.

  • Il faut disposer de données sur les évaluations effectuées à chaque adresse et pour tous les biens immobiliers.

  • La méthode dépend de la qualité des évaluations.

  • Elle ne peut pas être utilisée pour décomposer l’indice global des prix des biens immobiliers en terrains et en bâtiments11.

12.37La méthodologie RPVE remédie à quelques-unes des faiblesses de la méthodologie des ventes répétées et doit lui être préférée si l’on dispose de données d’évaluation de qualité suffisante et si le biais de sélection est considéré comme étant un élément sérieux de l’application de la méthodologie des ventes répétées. La méthodologie RPVE a effectivement ses inconvénients, mais elle est recommandée quand l’usage de techniques hédoniques n’est pas possible. Les résultats de la méthode RPVE sont encore meilleurs en conjonction avec la stratification.

Ajustement saisonnier

12.38 Si la série initiale de prix de biens immobiliers fait état de certaines fluctuations saisonnières, on pourra recourir à des techniques ordinaires de correction des fluctuations saisonnières pour corriger la série initiale des variations saisonnières. Toutefois, si l’imputation hédonique ou la méthode de stratification sont utilisées pour construire l’indice initial, certaines recommandations spécifiques supplémentaires s’appliquent; elles sont présentées ci-dessous.

12.39 Si la méthode de stratification est utilisée pour construire l’indice initial et que celui-ci montre une certaine saisonnalité, alors la méthode de la période annuelle mobile exposée au chapitre 5 peut être appliquée pour corriger la série des variations saisonnières sans se reporter à des méthodes économétriques.

12.40 Si la méthode de l’imputation hédonique est utilisée pour construire l’indice des prix initial et que ce dernier montre une certaine saisonnalité, il peut s’avérer utile, pour obtenir une série corrigée des variations saisonnières, de construire dans un premier temps une série mensuelle ou trimestrielle d’une année sur l’autre. Cette série initiale peut alors être agrégée à l’aide de la méthode de l’année glissante au sein d’une série lissée, corrigée des variations saisonnières.

On inclut ici les conversions de biens existants, par exemple lorsqu’un entrepôt est converti en immeuble à usage d’habitations ou lorsqu’un bien existant a été sous-divisé.

Les rénovations de logements existants font également partie de l’investissement dans la construction de logements.

C’est le concept des acquisitions nettes qui est privilégié étant donné qu’il est celui qui se rapproche le plus du concept de l’«acquisition» traditionnellement adopté pour d’autres volets d’un IPC et qui est plus adapté pour un IPC devant servir d’indicateur général des conditions économiques actuelles. Mais la méthode peut susciter les critiques de ceux qui ont besoin d’un IPC à titre d’indice de compensation, puisque ni la pondération ni l’indicateur de prix ne reflètent adéquatement les services fournis par les logements des propriétaires occupants. Ainsi, une hausse des taux d’intérêt ne serait pas reflétée dans un indice calculé sur la base des coûts d’acquisition nets. Voir le Manuel de l’IPC (2004) et le Guide pratique de l’élaboration des indices des prix à la consommation (Nations Unies, 2009).

Dans certains cas, même les prix de vente ne reflètent pas les «vraies» valeurs de marché, par exemple lorsqu’il s’agit de ventes en catastrophe consécutives à un divorce, etc.

Une stratification grossière, disons, par grande ville et par type de bien immobilier, où ce dernier n’est décrit qu’en termes de «récemment construits» ou «anciens», n’est pas recommandée.

Si on regarde les indices harmonisés du prix du logement produits par les instituts statistiques européens, en 2011, plus de la moitié des pays utilisaient des techniques hédoniques pour tenir compte des variations de la qualité. Pour plus de détails, voir Marola et al. (2012).

Toutefois, comme on l’a vu dans les chapitres précédents, dans certains cas des résultats satisfaisants peuvent être obtenus avec des méthodes de régression hédonique n’utilisant que trois ou quatre caractéristiques du logement.

Dans la pratique, le lien pour les deux dernières périodes dans la régression courante des ventes répétées peut être utilisé pour mettre à jour l’indice courant.

En Europe, le Danemark, la Suède et les Pays-Bas utilisent la méthode RPVE.

Comme avec la méthode des ventes répétées, l’indice des prix obtenu grâce à la méthode RPVE peut en principe être ajusté en utilisant des informations exogènes sur la dépréciation nette des biens dans la catégorie considérée.

Quand on dispose de décompositions officielles de la valeur évaluée totale du bien en terrains et bâtiments, celles-ci peuvent servir à vérifier les indices des prix des terrains et des bâtiments découlant de l’application de méthodes de régression hédonique.

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