Chapter

10. Méthodes utilisées actuellement

Author(s):
Statistical Office of the European Communities;International Labour Office;International Monetary Fund;Organization for Economic Co-operation and Development;United Nations;World Bank
Published Date:
September 2014
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Introduction

10.1 En pratique, les méthodes employées pour construire les indices des prix de l’immobilier résidentiel peuvent subir les contraintes liées à la nature des données disponibles. Une fois l’indice cible défini, les données nécessaires à son élaboration ne sont pas toujours disponibles à intervalles réguliers et au moment opportun, voire pas du tout. En outre, même là où il existe des données appropriées à l’établissement d’un indice de prix répondant aux besoins d’une catégorie d’utilisateurs, il est fréquent qu’elles ne correspondent pas à ceux d’une autre. Dans de nombreux pays, la mise en place des infrastructures et des procédures de recueil des données nécessaires à la production d’un indice de prix peut être trop onéreuse. Par ailleurs, les changements de méthodologie et de sources des données peuvent empêcher la construction des séries historiques dont on a souvent besoin pour la modélisation économétrique et les analyses portant sur plusieurs cycles d’évolution du marché immobilier qui permettent d’éclairer les décisions de politique économique. Enfin, et ce n’est pas le moins important, le moment d’obtention et la fréquence des données, lorsqu’elles sont disponibles, ne conviennent pas toujours pour produire le type d’indice des prix du logement que les utilisateurs veulent ou dont ils ont besoin.

10.2 Ces déficiences des données servant à construire les indices de prix de l’immobilier et les indicateurs correspondants ont été parfois dénoncées par les utilisateurs. Ainsi, un ancien gouverneur de la Banque du Canada déclarait dans un discours prononcé à la Conférence des statisticiens européens (Dodge, 2003) : «Sachant que l’investissement immobilier représente une grande part des dépenses des ménages et que la plupart des gens considèrent le logement comme leur actif le plus précieux, il est surprenant que de nombreux pays ne disposent pas de données exhaustives et ajustées en fonction de la qualité sur les prix des logements ou sur les loyers.»

10.3 De plus, les sources de données et les méthodes employées ne sont pas toujours bien documentées, tandis que les enquêtes sur les métadonnées relatives aux prix de l’immobilier résidentiel confirment l’absence d’harmonisation des pratiques. Cet état de fait constitue un autre défi pour les utilisateurs. Il limite notamment la possibilité de procéder à des comparaisons internationales significatives des tendances des prix et rend extrêmement difficile toute étude économique comparative. On peut donc s’interroger sur la crédibilité des résultats.

10.4 Outre la question de la disponibilité des données, les méthodes utilisées par les différents pays pour établir les indices de prix de l’immobilier résidentiel se heurtent aussi à certains problèmes inhérents à ce secteur; en particulier, les biens ayant des caractéristiques uniques, il en résulte une hétérogénéité portant sur divers aspects dont beaucoup sont ainsi difficiles à mesurer objectivement. La faible fréquence des transactions concernant chaque bien est aussi un problème particulier de ce secteur. Ces deux problèmes compliquent sérieusement l’établissement des indices de prix. En outre, du fait que le prix demandé par le vendeur est négociable, le prix effectif de l’opération diffère éventuellement du prix demandé initialement, du prix demandé finalement, du prix proposé par l’acheteur et de l’évaluation à dire d’expert.

10.5 À propos des méthodes les plus répandues de construction des indices des prix de l’immobilier résidentiel, la question se pose de savoir s’il est possible de distinguer une meilleure pratique internationale ou si les techniques adoptées dépendent inévitablement des conditions locales.

10.6 D’autres sections du manuel formulent des recommandations à propos de la meilleure pratique. Ce chapitre présente l’ensemble des indices disponibles dans les différents pays et certaines études de cas. Il se réfère aux métadonnées assemblées par diverses organisations, dont la Banque des règlements internationaux et la Banque centrale européenne, ainsi que, plus récemment, à un exercice exploratoire effectué par Eurostat dans le cadre de l’inclusion des coûts des logements occupés par leur propriétaire dans l’indice harmonisé des prix à la consommation de l’Union européenne; cet exercice a été étendu à certains pays non membres de l’UE. Les métadonnées relatives aux indices des prix de l’immobilier résidentiel publiées par divers pays sont consultables sur le site Internet de la Banque des règlements internationaux (BRI); voir www.bis.org/statistics1.

Indices existants

10.7 En Europe, Eurostat a commencé en décembre 2010 à diffuser des rapports trimestriels concernant des indices expérimentaux des prix des logements dans l’Union européenne (UE) et dans la zone euro2. Ils contiennent, pour ceux des offices statistiques de l’UE qui ont autorisé la publication, des données expérimentales. On trouve dans les annexes à ces rapports tous les liens actuels aux pages Internet des instituts nationaux de la statistique traitant des indices des prix des logements avec des précisions sur leur mode d’élaboration.

10.8 L’examen des métadonnées consultables sur le site Internet de la BRI3 est révélateur de la forte différenciation des méthodes utilisées pour établir les indices de prix de l’immobilier résidentiel, à la fois parmi les pays et même au sein de chacun. La différenciation à l’intérieur des pays soulève la question fondamentale du choix de la série correspondant aux besoins particuliers des utilisateurs. La différenciation entre pays met en cause la validité des comparaisons internationales.

10.9 Les différences entre les indices disponibles des prix des logements portent sur presque tous les aspects de la construction d’un indice de prix. Les précédents chapitres en ont fait état; il s’agit du fondement conceptuel de l’indice (quel est l’indice cible convenant aux besoins de chaque utilisateur?); des sources des données (enregistrement des biens, dossiers fiscaux, demandes de crédit immobilier et leur finalisation, agents immobiliers, médias imprimés comme les journaux, et autres formes de publicité); de la couverture du marché (couverture géographique, type de biens, opérations à crédit et au comptant); de la qualité de l’ajustement (hédonique, mixte) et de la pondération (par les stocks ou par les ventes). Les problèmes posés par ces différents facteurs peuvent être compliqués par une forte hétérogénéité des marchés immobiliers. Ainsi, les prix des biens ne varient pas seulement en fonction de leurs caractéristiques physiques, telles que la surface, et du fait qu’il s’agit de maisons individuelles bâties sur un terrain possédé en propre ou d’appartements situés dans un grand immeuble. Ils peuvent aussi diverger fortement selon, par exemple, la région du pays, le secteur de la ville, ou le caractère rural ou urbain de l’emplacement géographique. Celui-ci influe sur l’attrait, lequel modifie les conditions de la demande, ce qui explique pourquoi deux maisons identiques peuvent avoir un prix différent selon le lieu où elles se trouvent. Par exemple, un bien situé dans une région à PIB par habitant élevé, à faible chômage, dans une localité connue pour la qualité de ses écoles et de l’environnement, aura un prix plus élevé qu’un bien identique mais situé dans une zone pénalisée par un chômage élevé, de bas revenus des ménages, des établissements scolaires médiocres et un taux de criminalité important4.

10.10 On présente ci-dessous une vue d’ensemble de la situation actuelle. Il convient de noter qu’une évolution se produit au fur et à mesure que davantage de pays améliorent leurs propres indices de prix de l’immobilier résidentiel et réexaminent ceux actuellement publiés. Le lecteur doit se référer aux données consultables sur les sites Internet de la BRI, d’Eurostat et de la BCE pour en savoir plus sur les indices d’un pays en particulier.

Responsabilité de l’établissement des indices

10.11 Dans l’UE, les instituts de statistiques ont œuvré ensemble à la conception et à l’élaboration d’indices de prix de l’immobilier résidentiel basés sur des méthodes statistiques à peu près harmonisées, ce qui a ouvert la voie à la création d’indices internationalement comparables. En outre, plusieurs banques centrales nationales établissent des indicateurs de prix des logements, notamment en Allemagne, en Autriche, en Belgique, à Chypre, en Grèce, en Hongrie, en Italie, au Luxembourg, à Malte, en Pologne et en Slovaquie. En Autriche, la Banque centrale partage cette tâche avec l’Université de technologie de Vienne, alors qu’au Luxembourg l’indice est établi par la Banque centrale à partir de données de l’Institut national de statistique. En Espagne, aux États-Unis, en France, en Irlande et au Royaume-Uni, les indices des prix des logements sont établis par des administrations autres que l’office de la statistique. Parfois, comme au Royaume-Uni, c’est parce que le système statistique est décentralisé, les statisticiens se trouvant dans les ministères et travaillant aux côtés de leurs collègues chargés de l’élaboration des politiques et de la prestation de services. Dans certains cas, la responsabilité de l’établissement de l’indice incombe au ministère qui exerce la responsabilité politique, opérationnelle ou juridique du secteur de l’immobilier. On peut citer l’Agence fédérale du financement du logement aux États-Unis et le cas du Royaume-Uni. Le ministère investi de cette responsabilité est souvent le mieux placé pour obtenir des informations administratives à des fins statistiques; il est aussi censé bien connaître le secteur et peut même disposer d’informations utiles sur le contexte.

Sources des données

10.12 Au Canada, aux États-Unis et dans plusieurs pays européens5, les données sur les prix de l’immobilier résidentiel sont collectées par les instituts nationaux de la statistique ou les ministères. Au Danemark, en Finlande, à Hong Kong, en Lituanie, en Norvège, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Slovénie et en Suède, les données obtenues aux fins d’enregistrement ou par l’administration fiscale constituent la source des indices. En Allemagne, l’Office fédéral de la statistique relève les prix calculés par les commissions locales d’experts chargées d’évaluer les biens immobiliers. En Espagne et en France, les instituts de la statistique calculent les indices de prix à partir d’informations communiquées par les notaires. En Allemagne, en Belgique, en France, en Grèce, en Italie, au Portugal et en Slovaquie, les agences immobilières, les associations pour le logement, les organismes de recherche ou les conseils spécialisés sont à l’origine des informations sur les prix. Des données émanant de la presse ou de sites Internet sont recueillies pour établir les indices de prix de l’immobilier résidentiel dans des pays comme Malte, la Hongrie («Origo») et l’Autriche («Austria Immobilienbörse»). Il est intéressant de remarquer qu’il n’existe qu’un nombre limité de cas d’intégration des différentes sources de données pour produire un meilleur indice, malgré le nombre de pays qui déclarent avoir de multiples sources d’information sur ces prix. En Allemagne, en Irlande et au Royaume-Uni, elles proviennent, entre autres, des entités octroyant des prêts immobiliers. Au Royaume-Uni, l’indice établi par le Ministère des communautés et des collectivités locales est basé sur une enquête effectuée par le Conseil des organismes de crédit immobilier; la longueur des délais d’enregistrement des transferts de propriétés ne permet pas d’en faire un indicateur disponible en temps utile. En Allemagne, l’Association des banques spécialisées («Pfandbrief») se sert des données fournies par ses membres pour établir un indice des prix de l’immobilier résidentiel.

10.13 La diversité des sources de données que l’on vient de mentionner peut limiter sérieusement la comparabilité des indices : achats à crédit ou achats au comptant; prix en zone urbaine ou prix en zone rurale; prix des biens anciens ou prix des constructions neuves; évaluations ou prix affichés ou prix proposés initialement par les acheteurs ou prix finaux des transactions. Le résultat net est que les indices publiés peuvent en pratique mesurer des aspects très différents de l’évolution des prix des marchés immobiliers. La diversité des sources de données et des techniques d’établissement des indices ainsi que leur mode d’utilisation (c’est-à-dire la finalité de l’indice) expliquent les disparités importantes en matière de délais de publication et de politique de révision.

Méthodologie des indices

10.14 En raison des difficultés inhérentes à la mesure des prix et résultant de la diversité des sources de données utilisées, les pays recourent à une large gamme de méthodologies différentes pour construire les indices des prix des logements.

Ajustement en fonction de la qualité (mixte)

10.15 L’ajustement en fonction de la qualité, destiné à prendre en compte les changements de composition et de qualité de chaque bien, constitue un élément fondamental de la méthodologie des indices. Il garantit que la comparaison des prix porte sur des éléments homogènes et permet d’éviter l’existence de distorsions dans les séries lorsque, par exemple, la qualité du stock s’améliore du fait, entre autres facteurs, de rénovations pouvant prendre des formes diverses comme la modernisation des cuisines et des salles de bains ainsi que l’installation d’une meilleure isolation et du chauffage central ou de l’air conditionné. Les techniques d’ajustement en fonction de la qualité jouent aussi un rôle important dans l’établissement des indices de prix de l’immobilier, car les logements commercialisés changent au fil du temps.

10.16 L’ajustement au titre de la qualité s’applique de différentes façons. En Estonie, par exemple, l’indice des prix de l’immobilier résidentiel est calculé à partir de valeurs unitaires, en l’occurrence les prix moyens des transactions par mètre carré de surface de plancher (dans ce cas particulier, on fait la somme des valeurs de toutes les transactions immobilières et on la divise par la somme des mètres carrés de surface de plancher pour toutes les cessions de biens immobiliers, en excluant les valeurs aberrantes). Mais les indices de valeurs unitaires basés sur le prix du mètre carré de surface de plancher, s’ils opèrent dans chaque période un ajustement au titre de la dimension des logements, ne le font pas pour les différences de qualité de la construction ou pour l’âge de l’immeuble; et il y a peut-être plus important : l’absence d’ajustement pour tenir compte de l’évolution de la moyenne des dimensions des parcelles dans l’échantillon des biens vendus au cours d’une période donnée. D’autres évolutions des caractéristiques d’un logement sont susceptibles de se produire parallèlement aux tendances générales du marché; on les retrouve dans les changements de composition de l’échantillon comme l’emplacement, les équipements, l’environnement, la qualité générale des habitations, etc.

10.17 La principale solution de remplacement de la stratification, évoquée au chapitre 4, consiste à utiliser une classification des logements selon ce que l’on considère généralement comme les caractéristiques importantes déterminant les prix pour calculer les indices de prix élémentaire de chaque cellule de la matrice de classification. On calcule ensuite l’indice général en faisant la moyenne pondérée de ces sous-indices. Cette méthode est une forme de stratification particulière. Elle est utilisée notamment par le Australian Bureau of Statistics (ABS) pour tenir compte des variations de la composition des logements dans l’établissement des indices trimestriels pour chacune des huit capitales. Leur méthode stratifie les logements selon deux caractéristiques : le niveau à long terme des prix dans la banlieue où un logement est situé, et les caractéristiques du voisinage, représentées par les indices socioéconomiques des différentes zones calculés par l’ABS (SEIFA)6. En pratique, le nombre des caractéristiques incluses dans la classification est souvent limité par celui des observations que l’on peut faire régulièrement pour chaque cellule, c’est-à-dire par l’aptitude à remplir la «base de données des caractéristiques déterminant les prix» à partir des sources de données disponibles et par l’existence d’informations relatives à ces caractéristiques.

10.18 La forme la plus sophistiquée d’ajustement au titre de la qualité qu’emploient les pays est la technique de régression hédonique (évoquée au chapitre 5), qui consiste à employer un modèle de régression pour isoler la valeur de chacune des caractéristiques retenues et tenir compte de l’évolution des caractéristiques des biens vendus. Mais cette méthode exige généralement davantage de données. On l’utilise parfois en conjonction avec la stratification par type de bâtiment et par emplacement. Son utilisation pour établir les indices de prix de l’immobilier résidentiel est une innovation très récente. Les pays publiant des indices élaborés de cette façon sont l’Allemagne, l’Autriche, l’Irlande, la Finlande, la France, la Norvège et le Royaume-Uni. Le modèle hédonique servant à produire l’indice norvégien ne comprend que quelques variables explicatives et n’est pas ajusté en fonction des normes des logements et de la date de leur construction7; l’ajustement se limite à la dimension et à l’emplacement de l’habitation. L’indice est probablement «biaisé» (sauf si l’âge des bâtiments et les types de logements vendus sont stables). Statistics Norway reconnaît cette déficience.

10.19 Il existe une autre méthode, employée par exemple aux États-Unis et au Canada, celle des ventes répétées (décrite au chapitre 6); elle sert à l’établissement de l’indice Case–Shiller des prix immobiliers aux États-Unis et de l’indice Teranet–National Bank au Canada. Elle consiste à apparier les ventes de logements identiques au fil du temps. Elle exige une très importante base de données sur les transactions et aucun des producteurs européens d’indices ne l’utilise.

10.20 On remarque que l’un des indices allemands des prix de l’immobilier résidentiel est basé sur des données limitées aux logements «de bonne qualité», ce qui pourrait impliquer que l’on ignore l’ajustement en fonction de la qualité. En pratique, il peut y avoir un problème intrinsèque de mesure, puisque la définition donnée par le marché de la «bonne qualité» n’est sans doute pas indépendante, sur la durée, de la hausse générale des normes du logement. L’indice ainsi obtenu est donc exposé à un biais éventuel à long terme. À cela s’ajoutent les préoccupations à propos de l’échantillonnage, en particulier sur l’aptitude des logements «de bonne qualité» à représenter la tendance des prix de l’ensemble.

10.21 On peut conclure des deux paragraphes ci-dessus que toutes les procédures d’ajustement en fonction de la qualité soulèvent deux questions essentielles : 1) les carac-téristiques choisies pour procéder à cet ajustement sont-elles les principaux déterminants des différences de prix? 2) L’application de différentes techniques aux mêmes séries de données produira-t-elle les mêmes résultats? (question de la robustesse statistique). En réalité, s’il est facile de mesurer certaines des caractéristiques des déterminants des prix — comme la dimension de la surface habitable — d’autres facteurs importants, tels que l’emplacement8 et la qualité de la construction, peuvent être intrinsèquement difficiles à appréhender et à mesurer. En outre, il faut bien voir que l’application aux mêmes séries de données de techniques différentes d’ajustement qualitatif ne produit pas nécessairement les mêmes résultats9.

La valeur des métadonnées

10.22 Plusieurs organisations ont des sites Internet où l’on trouve des métadonnées sur les indices des prix de l’immobilier résidentiel publiés par différents pays. La Banque des règlements internationaux, notamment, diffuse ces informations (voir la référence antérieure). Elles s’ajoutent à celles communiquées par certains pays, par exemple sur les sites Internet de l’institut national de la statistique ou de la banque centrale.

10.23 Tout en donnant à l’utilisateur des indications sur les forces et les faiblesses d’un indice de prix particulier et sur la façon de l’utiliser, une analyse systématique et plus détaillée des métadonnées sur les statistiques actuellement disponibles et les sources de données peut permettre de faire apparaître :

  • les principales insuffisances dans la fourniture des données;

  • les différentes solutions pour y remédier efficacement à partir des sources directement disponibles;

  • les problèmes de cohérence des données;

  • les possibilités d’une intégration plus poussée des données et la nécessité de nouvelles sources.

10.24 Une étude des métadonnées de base révèle aussi les compromis opérés en s’appuyant sur les données directement disponibles et dans les situations où un indice des prix de l’immobilier est utilisé à de nombreuses fins. Ainsi, le principal indice officiel publié par le Ministère britannique des communautés et des collectivités locales s’appuie sur les ventes pondérées; il peut donc, par exemple, être inclus dans un indice des prix à la consommation servant à l’indexation de prestations sociales, mais ne répond pas pleinement aux besoins des utilisateurs désireux de calculer la «richesse», auquel cas les pondérations par les stocks sont plus appropriées que celles par les dépenses. On peut satisfaire à ces besoins soit en repondérant l’indice officiel, soit en se référant à l’un des nombreux indices publiés par les établissements de crédit. Toutefois, ces derniers ont l’inconvénient d’assurer une couverture limitée. La repondération de l’indice officiel peut donc constituer une solution économique pour combler cette lacune spécifique des données.

10.25 Une analyse plus détaillée des lacunes existantes peut orienter vers des estimations synthétiques fondées sur l’intégration de données de sources diverses. Au Royaume-Uni, par exemple, l’indice DCLG mentionné ci-dessus a l’avantage d’être disponible en temps utile et de ne pas être révisé, mais a l’inconvénient d’exclure les achats au comptant.

10.26 Une étude systématique de la construction des indices de prix de l’immobilier résidentiel au Royaume-Uni pourrait conclure à l’opportunité de compléter l’indice officiel par des informations sur les achats au comptant émanant du cadastre. Bien qu’elles soient moins à jour en raison des délais d’enregistrement officiel des transactions, une modélisation de séries temporelles permettrait sans doute de remédier à ce problème. Le cadastre établit un indice de ventes répétées en suivant la progression moyenne des prix immobiliers au travers d’opérations multiples portant sur le même bien, et cela pour tenter de maintenir la qualité constante.

La prochaine section présente une série d’études de cas relatives aux indices de prix de l’immobilier résidentiel de certains pays.

Études de cas

Étude de cas : le Canada

10.27 Au Canada, il existe actuellement quatre indices des prix de l’immobilier. Ce sont l’indice des prix des logements neufs de Statistique Canada, l’indice composite des prix des maisons Teranet–National Bank, la mesure des prix moyens des logements par l’Association canadienne des agents immobiliers (CREA) et l’enquête sur les prix des maisons de Royal LePage. Nous allons les présenter l’un après l’autre.

L’indice des prix des logements neufs (IPLN)

10.28 C’est un indice mensuel qui mesure l’évolution des prix auxquels les constructeurs vendent les nouveaux logements. Les prix recueillis proviennent d’une enquête effectuée auprès des constructeurs dans diverses régions du pays. Il s’agit d’un indice de prix à qualité constante dans la mesure où les caractéristiques des unités de l’échantillon sont identiques; en d’autres termes, l’IPLN est un indice à panier fixe. Les estimations distinctes formulées par les constructeurs sur la valeur actuelle (évaluée au prix du marché) des parcelles constituent aussi une partie importante de l’enquête. C’est pourquoi Statistique Canada publie aussi une série séparée des indices de prix des terrains excluant les bâtiments. La valeur résiduelle (prix de vente total moins valeur du terrain) donne une indication de la tendance du coût des bâtiments et figure aussi dans une série à part. À l’heure actuelle, les trois variantes de l’IPLN sont publiées pour 21 zones métropolitaines du Canada.

10.29 Les experts du marché de l’immobilier, les universitaires et la population considèrent l’IPLN comme un indicateur disponible en temps utile de la situation passée et actuelle de ce marché. Il sert aussi d’intrant pour l’établissement d’autres statistiques économiques. On l’utilise par exemple pour estimer certaines composantes de l’indice des prix à la consommation relatives au logement. De plus, la comptabilité nationale canadienne s’appuie sur l’IPLN pour estimer la valeur à prix constants des nouvelles constructions à usage résidentiel. En raison de son degré de précision géographique et de sa sensibilité aux variations de l’offre et de la demande, l’IPLN présente un intérêt pour les professionnels de l’immobilier et donne une estimation représentative de l’évolution des valeurs des maisons à la revente. Les informations qu’il contient intéressent aussi les entrepreneurs du bâtiment, les experts de la politique du logement, les fournisseurs et les fabricants de matériel de construction, les compagnies d’assurance, les agences fédérales comme la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), ainsi que les organismes des provinces et des communes responsables de la politique du logement et de la politique sociale.

10.30 Les prix recueillis, qui sont les prix demandés par les constructeurs, excluent la taxe sur les biens et services et les autres remises liées à la fiscalité. Les prix qui ne figurent pas, par exemple à cause de l’absence de ventes d’un constructeur pendant un mois donné, sont imputés à partir de la meilleure estimation que le constructeur ferait si un logement devait être vendu. Tous les types de logement ne sont pas inclus dans l’IPLN. Les immeubles en copropriété sont exclus de l’échantillon, alors que les maisons unifamiliales, même en rangée, sont enquêtées. Comme les constructeurs ne déclarent pas de façon uniforme les prix des terrains à bâtir, les indices des prix des terrains sont peut-être moins exacts et précis que l’IPLN global. On peut faire la même réserve pour les valeurs résiduelles calculées qui servent à établir les indices de prix des bâtiments. Tant les grandes entreprises de construction que les petits entrepreneurs indépendants sont représentés dans l’échantillon utilisé pour élaborer l’IPLN.

10.31 Du fait même de sa nature, l’IPLN canadien ne mesure que les changements des prix des logements neufs et n’est donc pas représentatif des logements revendus au Canada (ou de la plupart des logements neufs construits au cœur des villes couvertes par l’enquête). Les logements couverts se trouvent généralement sur de nouveaux emplacements dans les banlieues des villes faisant l’objet de l’enquête, où le prix des terrains est sensiblement plus bas que dans les centre-villes. L’évolution des prix des terrains dans les banlieues est généralement différente de celle observée dans les quartiers réputés des villes canadiennes. Alors que la part du prix de la construction dans l’indice IPLN est probablement exacte (le coût d’édification du bâtiment d’une habitation est à peu près le même partout), la composante «terrain» sous-estime vraisemblablement de façon significative la hausse des prix des terrains pour le stock de logements existants ces dernières années10.

L’indice composite des prix des maisons Teranet–National Bank™11

10.32 L’indice des prix des maisons Teranet–National Bank™ (IPMTNB) est une estimation indépendante, des taux de variation des prix des logements dans les zones métropolitaines, à savoir Ottawa, Toronto, Calgary, Vancouver, Montréal et Halifax. Les six indices sont ensuite agrégés pour former un indice national composite. Ils sont estimés mensuellement à partir des prix des transactions portant sur les immeubles en copropriété, les maisons en rangée et les maisons unifamiliales dans ces zones métropolitaines.

10.33 L’IPMTNB est calculé avec la méthodologie des ventes répétées. Son estimation repose donc sur le postulat selon lequel les logements achetés plus d’une fois dans les périodes d’échantillon sont de qualité constante. L’IPMTNB tente de tenir compte des changements qualitatifs des unités individuelles de logement en réduisant au minimum ou en éliminant l’influence de modifications éventuelles des caractéristiques physiques (par exemple rénovations, rajouts, etc.). Sachant que l’on ne prend pas en compte la dépréciation nette des biens vendus, l’indice est sans doute légèrement faussé dans le sens de la baisse12. Les biens affectés de facteurs endogènes sont exclus du calcul de l’indice des ventes répétées. Ces facteurs sont les suivants : cession entre des parties inégales ou liées; changement de catégorie du bien (par exemple après rénovation); erreur de données et rotation fréquente (semestrielle ou plus).

L’indicateur MLS® des prix moyens de revente des logements

10.34 L’Association canadienne des agents immobiliers (CREA) suit, sur une base mensuelle, le nombre et les prix des biens vendus dans le cadre du Service d’inscriptions multiples” (MLS”) géré par les chambres immobilières. Ceux qui veulent utiliser ces statistiques doivent souscrire un abonnement payant. Bien que l’indicateur porte seulement sur les logements vendus au moyen du MLS”, le système est très utilisé puisque quelque 70 % des logements mis sur le marché l’utilisent. On dispose de ces données pour plus de 25 marchés urbains définis par la CREA, ainsi que pour les provinces et deux territoires; un agrégat national est aussi publié.

10.35 Les indicateurs sont de simples moyennes arithmétiques de la totalité des prix de vente sur le marché considéré, quelle que soit la catégorie de logements. En outre, on ne prend pas en considération les changements de composition de l’chantillon au fil du temps ou la qualité inégale des unités. Dans ces conditions, une variation de l’indicateur de prix peut résulter de bien d’autres facteurs que leur évolution véritable. Ces facteurs vont des différences qualitatives au sein de l’échantillon d’une période à l’autre jusqu’à l’influence de valeurs aberrantes, c’est-à-dire de prix extrêmement élevés ou bas dus à des circonstances particulières. L’Association a récemment publié dans ses rapports mensuels une version pondérée de l’indice national (disponible seulement jusqu’en 2006), les pondérations correspondant à la part des unités de logement en propriété sur les principaux marchés calculée au moyen du recensement de 2006. Mais le prix sur chacun de ces marchés reste une moyenne simple et on ne tente pas de suivre les tendances, éventuellement divergentes, des diverses catégories de logements. Le grand avantage des indices MLS par rapport aux autres indicateurs est qu’ils sortent rapidement, puisque les données sont normalement diffusées deux semaines après le mois de référence.

Enquête Royal LePage sur les prix des maisons — Banque du Canada

10.36 Les prix ressortant de l’enquête Royal LePage reflètent les opinions de cette entité à propos de la «valeur de marché équitable» de sept catégories de biens situés dans un grand nombre de zones géographiques. Les informations obtenues s’appuient sur des données locales et sur la connaissance du marché propre aux courtiers de Royal LePage. La couverture géographique est étendue, comme pour les données MLS, mais le mode de classification des logements est plus sophistiqué. L’enquête porte sur les prix de quatre catégories de maisons individuelles (maisons individuelles de plain-pied, maisons individuelles à deux étages de niveau supérieur et standard et maisons luxueuses), de deux catégories d’appartements situés dans des immeubles en copropriété (niveau standard et de luxe) et d’une maison en rangée. Royal LePage normalise chaque catégorie en se référant à la surface, au nombre de chambres, à celui des salles de bain, au type de garage, aux caractéristiques de l’emplacement, à la configuration du sous-sol et à d’autres critères. En outre, les biens couverts par l’enquête sont situés à une distance moyenne du centre ville proche et ressemblent aux autres maisons du voisinage. À condition que le courtier répondant à l’enquête s’en tienne à ces références, on est assuré d’un certain degré de constance de la qualité. L’inconvénient comparatif des données de prix de Royal LePage est la longueur du délai de publication.

10.37 Cette enquête sert de base à l’un des indicateurs des prix des logements utilisés par la Banque du Canada pour suivre l’évolution du marché de l’immobilier dans ce pays13. Malgré l’abondance d’informations sur les prix de nombreux autres types de logements que l’on trouve dans l’enquête Royal LePage, l’indicateur mis au point par la Banque porte seulement sur un sous-ensemble de maisons individuelles qui ont été considérées comme représentatives du marché lors de sa création en 198814. Pour le Canada et pour 11 marchés locaux, l’indicateur de prix de la Banque est la somme pondérée des prix des maisons individuelles de plain-pied individuels (pondération de 0,75) et des maisons individuelles à deux étages de niveau supérieur (pondération de 0,25). Ensuite, le prix de chaque catégorie de logements est la somme pondérée des sous-régions, les pondérations fixées correspondant à la part infrarégionale des unités vendues à une date donnée à la fin des années 80. Les données relatives aux «unités» proviennent du MLS®.

Analyse comparative

10.38 Le graphique 10.1 compare les quatre indices des prix de l’immobilier qui existent au Canada. Pendant la période couverte, qui va de février 1999 à mars 2010, tous indiquent une tendance à la hausse des prix de l’immobilier résidentiel. Toutefois, les taux de progression diffèrent. L’IPLN affiche la hausse la plus modérée, soit 55 %. En revanche, l’indicateur MLS® fait ressortir une augmentation de 122 %, c’est-à-dire plus du double de la précédente. L’indice Teranet–National Bank™ et l’indicateur Banque du Canada–Royal Lepage progressent respectivement de 100 % et de 92 %.

Graphique 10.1.Quatre indices des prix de l’immobilier résidentiel au Canada

(Février 1999 = 100)

10.39 Le taux de progression supérieur de l’indicateur MLS® peut s’expliquer, au moins en partie, par la méthodologie des moyennes des prix employée pour le calculer. Il est bien connu qu’elle ne tient pas compte des changements de composition d’une période à l’autre et qu’il peut en résulter un rythme de hausse plus élevé de l’indice en cas d’une évolution des ventes de logements vers le haut de gamme. L’explication de la progression plus lente de l’IPLN est probablement que, si cet indice tient compte dans la durée de la catégorie de logements, il ne le fait pas pour l’emplacement. Les logements neufs sont construits de plus en plus loin des centre-villes, là où le marché de la vente se comporte différemment de ce que l’on observe au cœur des agglomérations ou à proximité.

10.40 Les quatre indices témoignent de la chute des prix intervenue lors de la récession amorcée à la fin de 2008, mais l’indice MLS® commence à baisser juste avant les trois autres et son inflexion est plus marquée. En comparaison avec les trois autres indices, la baisse de l’IPLN commence un peu plus tard et n’est pas aussi prononcée. Les quatre indices commencent à signaler un redressement au début de 2009, mais le changement de tendance de l’indice MLS” se produit plus tôt, alors que le point de retournement de l’indice IPLN se produit en dernier15. En ce qui concerne la volatilité, l’indice MLS® est le plus volatil par rapport à sa tendance du fait des changements de composition des échantillons de logements vendus chaque mois. Les trois autres indices, qui sont ajustés dans une certaine mesure pour tenir compte des changements qualitatifs, se montrent moins erratiques au fil du temps.

Étude de cas : l’Allemagne

10.41 En Allemagne, des séries trimestrielles d’indices des prix de l’immobilier résidentiel existent depuis 2000. Avant cette date, on pouvait décrire la situation dans ce pays comme l’existence d’un ensemble non coordonné d’indicateurs différents diffusés par plusieurs instituts privés. «Il manquait à ces indicateurs un fondement méthodologique clair et leur couverture était restreinte. En outre, ils donnaient — dans une certaine mesure — des signaux contradictoires16

10.42 L’Office fédéral de la statistique (Destatis) a pris des mesures pour améliorer la situation en s’appuyant sur les sources de données disponibles. Il existait depuis longtemps en Allemagne des statistiques sur les prix de la construction et sur ceux des terrains à bâtir. De plus, au niveau local, les commissions d’experts chargés d’évaluer les biens, qui fonctionnent à l’échelle nationale et sont régies par la législation fédérale, permettaient d’avoir accès à des bases de données exhaustives qui contenaient les prix d’acquisition des terrains à bâtir et des logements, ainsi que les caractéristiques correspondantes sur le plan de l’immobilier. Le principal obstacle à l’exploitation centralisée des données disponibles était l’existence de différences entre les systèmes de recueil des États et des commissions locales. La méthode utilisée par l’Allemagne constitue un exemple intéressant d’intégration des données, c’est-à-dire d’exploitation de sources multiples.

Indices des prix de l’immobilier résidentiel

10.43 On recourt à différentes sources de données et méthodes pour construire des indices de prix portant sur différents compartiments du marché. Ils sont ensuite agrégés afin de calculer un indice des prix de l’immobilier résidentiel couvrant toutes les catégories de biens ainsi que des sous-indices relatifs aux logements existants et neufs. Les pondérations employées pour élaborer un indice des prix des logements existants sont les dépenses liées aux opérations de l’année de base, décomposées en maisons et en appartements et ventilées par État fédéré. Pour les logements clé en main, les pondérations sont calculées à partir des statistiques officielles sur les activités de construction, et pour les constructions effectuées soi-même, on se sert de pondérations provenant de la construction. Les indices sont publiés dans un délai de 90 jours suivant la fin de la communication des données.

Logements neufs clé en main et logements existants

10.44 Les données sont tirées des informations recueillies par les commissions locales d’experts en évaluation des biens. Collectées au moment de la conclusion d’un contrat, elles couvrent la totalité des ventes (au comptant et à crédit) et se composent des prix effectifs des opérations (au comptant et à crédit) et d’un certain nombre de caractéristiques déterminant le prix d’un bien : le type de logement (maison unifamiliale, maison pour deux familles, appartement en pleine propriété); le type de maison (individuelle, en rangée, jumelée); le type de construction (classique, préfabriqué); l’année de construction; la dimension de la parcelle; la surface habitable; l’ameublement/les éléments de confort (cuisine, sauna/piscine, étage grenier); le parking; les caractéristiques du lieu géographique (État, district, commune); la notation générale de l’emplacement (simple/moyen/bon); le nombre de pièces/d’étages. Une évaluation du terrain est aussi fournie.

10.45 On utilise une conjonction de techniques hé-doniques et de stratification (une strate pour les maisons destinées à une famille/à deux familles et une pour les appartements situés dans des immeubles), afin de procéder à des ajustements tenant compte de l’incidence des changements qualitatifs des catégories de biens vendus. La méthode de régression hédonique adoptée est la «double imputation», décrite au chapitre 5, avec laquelle on estime les prix à la fois pour la période de référence et pour la période de comparaison. Les valeurs aberrantes sont exclues.

Logements neufs unifamiliaux17

10.46 L’élaboration d’un indice de prix pour cette catégorie particulière de logements neufs s’appuie sur des informations tirées des indices officiels nationaux des prix de la construction. On dispose de ces derniers pour diverses formes de structures (par exemple les bâtiments résidentiels/ non résidentiels, les routes, les ponts routiers) et pour les travaux d’entretien. Les prix de quelques 190 activités de construction sont recueillis chaque trimestre (y compris pour les matériaux). Au total, à peu près 30.000 prix sont déclarés par 5.000 entreprises environ à chaque collecte. Il s’agit des prix des opérations relatives aux contrats conclus pendant le trimestre, en excluant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), ce qui signifie que l’on prend en compte les bénéfices et l’évolution de la productivité. Pour les logements autoconstruits, on se sert des prix de la construction des «logements résidentiels destinés à une seule famille et édifiés de façon classique». Un modèle à panier fixe est employé pour construire l’indice.

Logements préfabriqués

10.47 L’indice s’appuie sur les statistiques officielles de prix à la production des produits utilisés, en particulier l’indice des prix des maisons préfabriquées pour une famille, sans sous-sol et présentant un ensemble de caractéristiques spécifiques. Ici encore, on calcule l’indice au moyen d’un modèle à panier fixe. Les logements préfabriqués ont pour particularité que les contrats prévoient généralement l’acquisition/la vente de maisons complètes (par exemple celles destinées à une seule famille et dépourvues de cave), dont les caractéristiques ne changent pas sensiblement en courte période.

Terrains à bâtir

10.48 Les indices des prix des logements préfabriqués et des logements «autoconstruits» n’englobent pas le coût des terrains. On établit un indice des prix des terrains à bâtir à partir des chiffres officiels relatifs aux transactions les concernant, qui sont répertoriés à la date de conclusion des contrats. Chaque série de données intègre les aspects suivants : l’emplacement, les caractéristiques de la commune, la date de la vente, la dimension de la parcelle, les détails du permis de construire, précisant par exemple s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, et la taille de l’habitation. À la différence de l’IPLN de Statistique Canada, l’indice allemand ne couvre pas seulement les surfaces aménagées, mais il tente de couvrir tous les logements neufs.

10.49 L’indice agrégé des prix des terrains à bâtir aménagés est une moyenne pondérée des indices de valeurs unitaires des sous-agrégats, se référant à la valeur totale des ventes. Ces sous-agrégats sont établis sur la base de la différenciation régionale, principalement par district, par catégorie de zone constructible et par taille des communes au sein des États fédérés. La pondération de ces derniers s’effectue par conjonction des données sur la totalité des prix payés pour l’acquisition de terrains à bâtir aménagés dans les zones de construction résidentielle et dans les zones rurales, sur le chiffre d’affaires des activités de construction et sur le nombre de permis de construire d’habitations résidentielles comportant un ou deux logements.

Étude de cas : le Japon

Informations sur les prix de l’immobilier

10.50 Au Japon, les indices officiels des prix de l’immobilier ne portent que sur les prix des terrains. Les administrations donnent les informations suivantes : publication des prix des terrains (PNLP) assurée par le Ministère des sols, des infrastructures, du transport et du tourisme (MLIT); enquête sur les prix des terrains effectuée par chaque préfecture; évaluation des actifs fonciers pour le calcul des droits de succession opérée par les services nationaux des impôts et évaluation faite par chaque commune pour le calcul des impôts locaux. Toutes ces sources d’information représentent des valeurs estimatives calculées par des spécialistes dotés de licences.

10.51 Les informations servant à établir les indices de prix de l’immobilier résidentiel (bâtiments compris) sont recueillies par des entités privées. La base de données la plus représentative est le Système de réseau d’information immobilière (REINS). Il s’agit d’une base de données conçue sur le modèle du Service d’inscriptions multiples (MLS) qui existe aux États-Unis et au Canada; les renseignements sont fournis par les agents immobiliers. La base de données REINS contient à la fois le prix demandé quand le bien est mis sur le marché et le prix final de la transaction fixé au moment de la conclusion du contrat de vente. Les entreprises qui s’occupent de la publicité des ventes de logements constituent une deuxième source de données, tout à fait spécifique, sur leurs prix. Le secteur privé utilise ces deux sources pour calculer et publier des indices des prix des logements. Toutefois, tous présentent des défauts et ne répondent pas pleinement aux besoins des utilisateurs. MLIT a donc lancé un programme de travail qui devrait aboutir à l’élaboration d’un meilleur indice. Il s’agira du premier indice des prix de l’immobilier résidentiel publié par le secteur public.

Le tableau 10.1 donne un aperçu général des indices de prix de l’immobilier qui existent au Japon. Il s’agit à la fois des indices basés sur l’évaluation des terrains et de ceux portant sur les ventes de biens. C’est à partir de ces dernières que l’on établit les indices des prix de l’immobilier résidentiel.

Tableau 10.1.Indices des prix de l’immobilier publiés au Japon
IndiceÉchantillonMéthodeCorrection ou non des variations saisonnières (et fréquence)Méthode de pondérationÉtapes de la vente
Indice des taux de variation des prix des terrains (MLIT)Évaluations figurant dans la publication des prix des terrains par MLITIndice de la période précédente multiplié par la volatilité moyenneNon (annuelle)NonÉvaluation au 1er janvier de chaque année (publiée à la fin mars)
Statistiques de base sur les prix des transactions foncières dans les grandes villes (MLIT)Prix de ventePrix unitaire au mètre carré, valeur médiane, écart-type, quartile, etc.Non (trimestrielle ou annuelle)NonEnquête après enregistrement de la vente (prix de vente)
Indice des prix des terrains urbains (Institut japonais de l’immobilier)Évaluations figurant dans la publication des prix des terrains par l’Institut japonais de l’immobilierIndice de la période précédente multiplié par la volatilité moyenneNon (semestrielle)NonÉvaluation chaque année fin mars et septembre
Indice des prix de l’immobilier résidentiel (Institut immobilier Recruit)Prix demandés définitifs publiés dans des revues ou sur InternetRégression hédonique avec chevauchement des périodesOui (mensuelle)QuantitésFormulation de l’offre (prix demandé définitif)
Indice de l’immobilier résidentiel (Institut japonais de l’immobilier, At home Co., Ltd., Ken Corporation)Prix demandés et prix de ventePrix unitaire au mètre carré (ancienneté du logement ajusté par régression hédonique)Non (semestrielle)NonFormulation de l’offre? (prix demandé ou prix de vente)
Indice des prix du marché des immeubles en copropriété dans la région de Tokyo (Institut japonais de recherche, Réseau d’information immobilière pour l’Est du Japon)Prix de vente répertoriés par le réseau d’information immobilière pour l’Est du JaponRégression hédoniqueNon (mensuelleNonConclusion de la vente (prix de vente)
Indice des prix des immeubles neufs en copropriété (Tokyo Kantei Co., Ltd.)Prix demandésMoyenne mobileNon (trimestrielle)Non(prix demandé)
Source : Shimizu, Nishimura et Watanabe

Graphique 10.2.Transmission d’informations immobilières

Source : Bureau national de statistique du Royaume-Uni.

Prix demandés et prix de vente

10.52 Au Japon, une personne désireuse de vendre un logement passe généralement par un agent immobilier. Elle doit alors choisir entre deux catégories de contrats de mandataire : le mandat exclusif ou le mandat unique. L’autre solution possible est de donner mandat à plusieurs agents. Les contrats sont régis par l’article 34-2 de la loi sur les opérations immobilières.

10.53 Dans le cadre du mandat exclusif, le vendeur peut recevoir un compte rendu de l’agent immobilier au moins une fois par semaine, mais n’a le droit ni de recourir à un autre agent immobilier pour trouver un acheteur, ni d’en chercher un lui-même. Avec le mandat unique, le vendeur ne peut demander à un autre agent immobilier de trouver un acheteur, mais il peut le faire lui-même et l’agent immobilier mandataire doit faire un compte rendu au moins toutes les deux semaines. Avec le mandat général, le vendeur peut chercher lui-même un acheteur et demander à plusieurs agents immobiliers de le faire. En revanche, il ne reçoit pas de compte rendu des agences.

10.54 Sous le régime du contrat exclusif, l’agent immobilier mandataire doit procéder à l’enregistrement dans REINS dans un délai de cinq jours après l’accord d’inscription et il est tenu de procéder à de larges prospections. Avec le contrat donnant mandat unique, l’agence doit enregistrer dans REINS dans les sept jours et également prospecter à grande échelle. Pour avoir le droit d’enregistrer dans REINS, les agents sont obligés de déclarer non seulement le prix demandé au moment de l’enregistrement, mais aussi le prix final de l’opération. Ainsi, pour certaines opérations faisant intervenir les agents immobiliers, tant le prix demandé que le prix définitif sont répertoriés.

Système d’enregistrement public du prix des opérations

10.55 MLIT recueille et publie des informations sur les prix des opérations immobilières depuis 2005. Ces dernières sont répertoriées par le Bureau des affaires juridiques qui notifie ensuite à MLIT un «changement des données figurant au registre». Sur cette base, MLIT adresse un questionnaire à l’acheteur portant sur les parcelles vacantes, les terrains construits et les immeubles ayant des régimes de propriété distincts (par exemple ceux comportant des bureaux, des commerces et des appartements) en demandant le prix de l’opération. Ensuite, les évaluateurs des actifs immobiliers ou leurs homologues ajoutent des renseignements. Ceux-ci concernent l’usage de l’immeuble, L’emplacement de la parcelle (configuration du terrain), l’accès au réseau routier (largeur de la voie faisant face à l’immeuble), la distance de la gare la plus proche, d’autres informations pratiques et réglementaires comme le plan d’urbanisme. Le «dossier sur les données de l’opération» ainsi établi est ensuite rendu anonyme, pour que l’on ne puisse pas identifier le bien, et enfin publié sur le site Internet de MLIT en tant qu’information sur les prix des opérations18. Comme ni la communication d’informations sur ces prix, ni celle des renseignements demandés aux évaluateurs ne sont obligatoires, on se heurte à des problèmes non-réponses et de retard. Il n’est pas possible de vérifier de façon indépendante les données transmises, notamment le prix d’une opération.

Délais d’acquisition et de vente d’un logement et exactitude du prix

10.56 Le choix des sources de données est important quand on calcule un indice des prix de l’immobilier. Divers problèmes se posent tels que la date du recueil des données sur les prix, l’évolution de ceux-ci (du prix initial demandé au prix final de l’opération) et les délais de diffusion des données. Le graphique 10.2, tiré de Shimizu, Nishimura et Watanabe (2011), inscrit sur une verticale les informations sur les prix de l’immobilier qui sont actuellement disponibles au Japon. À droite, on distingue quatre étapes, les prix allant de P1 à P4. Les intervalles correspondants sont : la période TM1 écoulée entre le début du processus de vente et le moment où l’on trouve un acheteur; la période TM2, qui se situe entre le moment où l’on trouve un acheteur et la finalisation du contrat de vente; la période TM3, située entre la finalisation du contrat de vente et l’enregistrement du prix de vente dans la base de données officielle.

10.57 La période TM1 dure en moyenne 70 jours, ce qui signifie qu’il faut en moyenne 70 jours pour trouver un acheteur après que le vendeur a lancé le processus de cession; la durée maximum constatée a été de 3,72 ans. Le ratio P2/P1 ressort à 0,976 en moyenne; autrement dit, il y a une baisse de 2,4 % entre le prix demandé initialement et le dernier prix demandé. TM2 dure en moyenne 39 jours. Le ratio P3/P2 étant de 0,956 en moyenne, le prix de l’opération est en général inférieur de 4,4 % au dernier prix demandé. TM3 dure en moyenne 109 jours. Cela signifie qu’il y a (pour les données de prix des opérations faisant l’objet de l’enquête) un délai d’enregistrement d’à peu près trois mois dans la base de données de l’État. Les différentiels de prix aux étapes successives du processus de vente peuvent bien sûr varier au fil du temps selon la situation du marché des logements occupés par leur propriétaire.

Analyse comparative des indices des prix des logements dans la zone métropolitaine de Tokyo

10.58 Le graphique 10.3 compare les quatre indices des prix de l’immobilier. Les données de REINS sont utilisées par le réseau d’information immobilière pour l’Est du Japon et par l’Institut japonais de recherche qui établissent ensemble l’indice des prix des immeubles anciens en copropriété pour Tokyo. Cet indice mensuel, publié depuis 1995, est construit au moyen d’une méthode de régression hédonique. L’indice Recruit des prix de l’immobilier résidentiel (RRPI) est aussi un indice de prix hédonique19, basé sur le prix d’offre final des biens figurant dans la revue Recruit et portant sur les reventes de logements destinés à une seule famille et en copropriété. Également mensuel, il est publié depuis janvier 198620, mais n’est largement diffusé dans sa forme actuelle que depuis le début de 2000. On trouve au graphique 10.3 deux indices des prix des terrains, excluant donc ceux des immeubles, l’indice semestriel ULPI et l’indice annuel PNLP. Tous deux reposent sur des estimations21. Les indices des prix de l’immobilier qui incluent les bâtiments font clairement ressortir des tendances différentes des indices des prix des terrains. Ainsi, les premiers ont commencé à se redresser peu de temps après la crise financière de 2008, alors que les autres ont continué à fléchir. On notera que l’indice REINS évolue bien en deçà de l’indice Recruit, bien que tous deux soient des indices hédoniques.

Graphique 10.3.Quatre indices des prix de l’immobilier résidentiel au Japon (janvier 1999 = 100)

Étude de cas : le Royaume-Uni

10.59 C’est probablement au Royaume-Uni qu’il existe le plus d’indices des prix de l’immobilier résidentiel publiés régulièrement. Ce nombre élevé résulte de l’exploitation faite par divers organismes des séries de données générées aux différentes étapes du processus d’achat et de vente. Ce dernier dure souvent plusieurs mois, voire plus, et le moment auquel le prix est fixé et intégré à un indice peut influer sur le taux mesuré de la hausse des prix des logements. Au Royaume-Uni, l’exploitation des données relatives aux prix de l’immobilier intervient à plusieurs étapes :

  • Dès que le bien est sur le marché. On a alors le prix demandé. Source : les agents immobiliers22. Publication par ces derniers, le Financial Times et les sites Internet spécialisés.

  • Autorisation du crédit immobilier. On a alors l’évaluation par le prêteur. Source : les organismes octroyant des crédits immobiliers. Publication par plusieurs d’entre eux.

  • Finalisation du crédit immobilier. On a alors le prix fixé lors de la finalisation du crédit. Source : les organismes accordant des crédits immobiliers. Publication par le Ministère des communautés et des collectivités locales (DCLG).

  • Enregistrement de lopération. On a alors le prix de l’opération. Source : le cadastre.

Le graphique 10.4 indique le déroulement de l’achat ou de la vente d’un logement au Royaume-Uni avec les différents stades auxquels on recueille les informations servant à produire un indice des prix.

Graphique 10.4.Déroulement de l’achat d’un logement

Source : Bureau national de statistique du Royaume-Uni.

10.60 Au Royaume-Uni, il existe actuellement deux indices officiels des prix des logements. Le premier, publié mensuellement par le Ministère des communautés et des collectivités locales (DCLG), s’appuie sur des informations émanant des prêteurs, par l’intermédiaire du Conseil des organismes de crédit immobilier, à propos du prix évalué lors de la conclusion d’une vente. Il est publié à peu près six semaines après la date de référence de la vente — soit en moyenne quatre à cinq mois après qu’un logement a été mis en vente. Cet indice porte seulement sur les acquisitions au moyen d’un prêt immobilier. Le second est publié mensuellement par le cadastre à partir des ventes de biens qu’il a enregistrées. La publication intervient un mois après la date de référence, c’est-à-dire un mois après l’enregistrement de la vente; néanmoins, il accuse un certain décalage en raison des délais de notification des transferts de propriété auprès du cadastre par les acheteurs ou leurs mandataires.

10.61 Deux organismes de crédit immobilier, Halifax et Nationwide, publient des indices qui se réfèrent à leur propre évaluation d’un bien au moment où ils accordent un prêt. Ces indices sont établis quelques semaines après la date de référence de l’octroi du prêt et approximativement trois à quatre mois après la mise en vente du bien. Leur publication intervient donc un peu plus tôt que pour l’indice officiel DCLG, mais ils ont une couverture beaucoup plus limitée et on n’est pas certain que les biens ayant donné lieu à leurs opérations de crédit soient représentatifs de toutes les transactions ou de toutes les acquisitions effectuées au moyen d’un crédit immobilier.

10.62 Il existe un autre indice, établi par une société de services appelée Hometrack, qui donne divers renseignements sur le marché de l’immobilier résidentiel à plusieurs entités du secteur, notamment les promoteurs, les associations pour le logement, les investisseurs, les agents immobiliers ainsi que les collectivités locales et l’administration centrale. Hometrack effectue une enquête mensuelle auprès des agents immobiliers, qui recense leur opinion sur les prix de vente réalisables de quatre catégories standards de biens. De tous les indices mentionnés, c’est le plus à jour puisqu’il est publié trois à quatre semaines environ après la période de référence, de sorte qu’il n’y a pas d’autre délai, mais il s’agit d’une enquête d’opinion sur les prix de vente probables des biens mis sur le marché.

Acadametrics, une société de conseil, établit aussi un indice des prix des logements basé sur les données communiquées par le cadastre. L’indice LSL/Acadametrics, publié quelques semaines après la fin de la période de référence, est élaboré au moyen d’une méthode de prévision s’appuyant sur un «indice des indices». L’indice relatif à chaque période est ensuite révisé jusqu’à l’intégration de toutes les opérations. Enfin, un indice fondé sur les prix demandés, figurant sur le site Internet de «Rightmove property», est aussi très utilisé au Royaume-Uni.

10.63 Le tableau 10.2 résume le champ d’application, la définition et les principaux aspects de la méthode d’élaboration des sept indices disponibles au Royaume-Uni qui apparaissent au graphique 10.4. Compte tenu des différences existant sur ces trois points, il n’est pas surprenant que, quand on les réunit, le résultat ne soit pas toujours cohérent.

Tableau 10.2.Indices des prix de l’immobilier résidentiel publiés au Royaume-Uni
IndiceÉchantillonMéthodeCorrection ou non des variations saisonnièresMéthode de pondérationÉtapes de la vente
DCLG1Échantillon des organismes de crédit immobilierAjustement mixte et régression hédoniqueOuiDépensesFinalisation du crédit immobilier (prix de l’opération figurant dans le dossier de crédit)
Cadastre (mensuel)Ventes enregistrées en Angleterre et au Pays de Galles avec vente précédente depuis 1995.Régression sur des ventes répétéesOuiDépensesEnregistrement de la vente (prix de l’opération)
HalifaxPrêts accordés par Halifax pour l’achat de logementsRégression hédonique (ajustement qualitatif)OuiQuantitésAutorisation du prêt (prix évalué)
NationwidePrêts accordés par Nationwide pour l’achat de logementsRégression hédonique (ajustement qualitatif)OuiQuantitésAutorisation du prêt (prix évalué)
HometrackEnquête auprès des agents immobiliers (évaluations)Ajustement mixteNonDépensesPrix de vente possible
RightmovePrix demandés affichés sur le site InternetAjustement mixteNonDépenses(prix demandé)
LSL/AcadametricsVentes enregistrées en Angleterre et au Pays de GallesModèle de prévision avec ajustement mixteOuiQuantitésEnregistement de la vente (prix de l’opération)
Source : Bureau national de statistique du Royaume-Uni.

Étude de cas : l’Inde

10.64 En Inde, l’évolution des prix des logements, en particulier de l’immobilier résidentiel, revêt une très grande importance sur le plan macroéconomique et pour chaque ménage. Il n’est pas étonnant que les utilisateurs réclament un indice pertinent et fiable pour suivre cette évolution. Mais le manque de transparence des opérations sur le marché de l’immobilier résidentiel et le caractère limité des informations disponibles en matière de prix rendent difficile de suivre la dynamique des prix réels de l’immobilier.

10.65 En Inde, l’enregistrement de toute opération immobilière est juridiquement obligatoire. En principe, l’autorité qui en est chargée connaît donc les détails de toutes les transactions effectuées pendant une période de référence. Les données sont théoriquement disponibles quotidiennement avec un mois de décalage après la première déclaration d’un changement de propriétaire. Toutefois, il est bien connu que les prix répertoriés sont manifestement sous-estimés en raison du montant très élevé des droits d’enregistrement et du droit de timbre. L’obligation de payer ensuite l’impôt immobilier dissuade aussi les acheteurs (à l’exception des sociétés) de révéler les prix de vente exacts. En outre, la procédure d’enregistrement et la maintenance des dossiers ne sont pas informatisées et ils sont établis dans les différentes langues régionales, ce qui exige un travail supplémentaire pour arriver à une présentation commune.

10.66 Ces raisons empêchent d’exploiter les données administratives concernant l’enregistrement des changements de propriétaire et il a fallu trouver une autre source, émanant du marché. Ce sont les prix des opérations recueillis par le Conseil national de la recherche économique appliquée (NCAER), un organisme national d’étude, par les associations de défense des résidents (RWA), les agents immobiliers et les courtiers. Pour compléter les données sur les prix effectifs des opérations obtenues par enquête, on prend les évaluations liées aux prêts immobiliers distribués par les banques et les sociétés de financement du logement. Elles servent ensuite à construire l’indice RESIDEX de la National Housing Bank.

L’indice NHB RESIDEX

10.67 NHB RESIDEX est le résultat d’une première tentative de la National Housing Bank (NHB), établissement spécialisé dans le financement du logement et propriété de la Banque centrale, pour mesurer les prix de l’immobilier résidentiel en Inde. On a d’abord étudié cinq villes pilotes : Bangalore, Bhopal, Delhi, Kolkata et Bombay (Mumbai). Le recueil des données s’est heurté à de nombreuses difficultés et leur analyse a aussi posé plusieurs problèmes méthodologiques. Finalement, après beaucoup d’efforts, la NHB a lancé en juillet 2007 son premier indice RESIDEX destiné à suivre les prix de l’immobilier résidentiel en Inde. Il se réfère aux opérations en prenant le prix de vente complété par des évaluations. Les principales données, qui proviennent des agents immobiliers, sont obtenues en recourant aux services d’un organisme d’étude ou de conseil de réputation nationale qui se procure les prix des transactions. Des données sur les prix des logements sont aussi recueillies auprès des sociétés de financement et des banques commerciales. Il s’agit de prix évalués dans le cadre des crédits immobiliers contractés auprès de ces institutions.

10.68 Les principales caractéristiques de l’indice RESIDEX de la NHB sont les suivantes :

  • Il couvre toutes les catégories de l’immobilier résidentiel dans 15 villes23.

  • Il est établi trimestriellement avec 2007 comme année de référence24.

  • D’autres séries sont établies à partir de pondérations des opérations et des stocks.

  • L’indice couvre les achats au comptant et à crédit.

  • Il porte sur les logements neufs et anciens.

  • Il est construit à partir de «moyennes pondérées de rapports de prix»25.

  • On n’opère pas actuellement d’ajustement qualitatif au titre de l’emplacement, de la dimension, etc.

  • L’indice est révisable pour tenir compte des dernières données disponibles.

  • On dispose aussi d’informations sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel selon l’emplacement, le secteur et la ville; il existe par exemple des indices distincts pour chaque secteur des 15 villes couvertes.

10.69 Pour un pays de la taille de l’Inde, Lemplacement géographique est importante. Ainsi, les indices des prix en zone urbaine, qui figurent au graphique 10.5, facilitent les décisions des acheteurs, tout en aidant les constructeurs et les promoteurs à prendre des décisions d’investissement pour l’avenir.

Graphique 10.5.Indices NHB RESIDEX : indices des prix en zone urbaine en Inde

Source : National Housing Bank, Inde.

10.70 L’indice NHB RESIDEX continue à être développé afin d’en accroître l’intérêt pour les utilisateurs :

  • Il va être étendu progressivement pour couvrir les 35 villes indiennes comptant plus d’un million d’habitants selon le recensement de 2001.

  • Il est proposé de l’étendre aux 63 villes concernées par la Mission nationale Jawaharlal Nehru de rénovation urbaine (action phare du gouvernement), pour en faire un indice national.

  • À terme, en fonction de l’expérience acquise et de la disponibilité des données, il pourrait être étendu à l’immobilier commercial.

Étude de cas : la Colombie

10.71 La banque centrale de Colombie (Banco de la República) établit un indice concernant les prix des logements existants, appelé IPVU. Il existe d’autres indices, produits par l’Institut national des statistiques (DANE), qui portent sur les coûts de la construction et les prix des logements neufs. Il n’y a pas de série fusionnant les informations de ces deux sources pour produire un indice qui couvrirait les ventes de tous les biens relevant de l’immobilier résidentiel dans le pays26. Dans le passé, on a envisagé d’exploiter des données administratives, mais cela s’est avéré impossible, car trop complexe.

L’indice IPVU

10.72 Le projet d’élaboration d’un indice des prix des logements existants en Colombie, l’IPVU, a été amorcé en 2003. Auparavant, l’impossibilité d’obtenir des informations de base avait constitué le principal obstacle à l’établissement d’un indice de ce type. Après consultation de plusieurs banques sur l’opportunité de disposer d’une mesure de la valeur des logements existants, le projet a été lancé avec un financement du Banco de la República. Le service des statistiques de cette institution est chargé de produire et de publier l’indice.

10.73 L’indice IPVU ne couvre que les principales zones métropolitaines de la Colombie, c’est-à-dire les villes de Bogotá, Medellín, Cali et Soacha dans la province Cundinamarca, ainsi que Bello, Envigado et Itaguí dans la province d’Antioquia. Il est calculé à partir d’évaluations liées à l’octroi de prêts immobiliers, communiquées par les banques spécialisées Davivienda, BBVA, Av. Villas, Bancolombia, Colmena BCSC et Colpatria. Il ne porte donc que sur les biens acquis à crédit, les achats au comptant étant exclus. Les banques communiquent à la banque centrale les évaluations commerciales et les adresses de tous les biens pour lesquels un crédit immobilier est autorisé. Les prix incorporés à l’indice émanent d’évaluations indépendantes demandées par le prêteur. Ces évaluations sont proches des prix du marché quand le décaissement intervient. L’indice est publié chaque trimestre sur le site Internet de la banque centrale, avec un décalage d’un trimestre, et révisé trimestriellement conformément à la méthode des ventes répétées qui est utilisée (voir ci-dessous). Un indice calculé en moyenne annuelle est également publié et on établit des sous-indices pour les principales zones métropolitaines : Bogotá, Medellín et Cali.

10.74 Les logements sont classés selon qu’ils bénéficient ou non de subventions, d’où l’existence de deux indices — VIS et NOVIS. L’octroi d’une subvention dépend de la valeur et de l’emplacement d’un logement. Le terme «logement pour personnes à bas revenu» (VIS) se réfère aux habitations construites pour garantir le droit au logement des ménages à bas revenu. Pour chaque projet immobilier de ce type, le gouvernement fixe un prix plafond et décide du type de résidence destiné à ces ménages. Il prend en compte, entre autres éléments, leur accès aux marchés de crédit, le montant des fonds pouvant être obtenus auprès du système financier et celui des crédits publics consacrés aux programmes d’aide au logement27.

10.75 La technique appliquée est similaire à la méthodologie Case–Shiller des ventes répétées. On manque d’informations détaillées sur les caractéristiques des logements nécessaires pour répondre aux exigences constantes d’ajustement de la composition de la méthodologie Case–Shiller qui a recours à la stratification. Toutefois, la situation s’améliore dans la mesure où il est prévu que les informations données par les établissements de crédit immobilier incluront dans le futur une large gamme de données sur les aspects spécifiques des logements. On remédie à l’absence actuelle de précision en révisant les données. Si la variation du prix d’un bien apparaît «anormale», c’est-à-dire si l’on juge qu’il s’agit d’un cas extrême, l’information sur le prix est rejetée au lieu d’être intégrée à l’indice. L’objectif est d’empêcher les maisons complètement rénovées ou négligées d’y figurer. L’indice est révisable conformément à l’une des caractéristiques de la méthodologie des ventes répétées.

Analyse comparative

10.76 Les sous-indices détaillés qui sont disponibles permettent une analyse plus précise du marché des logements existants. Les graphiques 10.6 à 10.10 montrent l’éventail des statistiques offertes à l’utilisateur. L’«indice nominal» utilise les prix déclarés par les banques et n’est donc pas déflaté; l’«indice réel» est l’indice IPVU déflaté par la variation de l’IPC en moyenne annuelle. L’IPVU trimestriel est déflaté par la variation de l’IPC en moyenne trimestrielle.

Graphique 10.6.Indice national trimestriel des prix des logements existants : valeur nominale et réelle

 (Année de référence 1990 = 100)

Source : Département de la programmation et de l’inflation du Banco de la República, Colombie.

Graphique 10.7.Indice national trimestriel des prix réels des logements existants : variations annuelles en pourcentage

Source : Département de la programmation et de l’inflation du Banco de la República, Colombie.

Graphique 10.8.Indice national annuel des prix des logements existants1

(Année de référence 1990 = 100)

1 L’IPVU publié annuellement compare le niveau moyen de l’indice pendant une période de 12 mois avec la moyenne des 12 mois précédents.

Source : Département de la programmation et de l’inflation du Banco de la República, Colombie.

Graphique 10.9.Indice annuel des prix réels des logements existants : principales zones métropolitaines

(Année de référence 1990 = 100)

Source : Département de la programmation et de l’inflation du Banco de la República, Colombie.

Graphique 10.10.Indice annuel des prix réels des logements existants : logements subventionnés (VIS) et non subventionnés (NOVIS)

 (Année de référence 1990 = 100)

Source : Département de la programmation et de l’inflation du Banco de la República, Colombie.

Étude de cas : l’Afrique du Sud

10.77 L’étude de cas suivante concernant l’Afrique du Sud illustre les obstacles auxquels se heurte l’élaboration d’un indice des prix de l’immobilier résidentiel lorsqu’une proportion significative du stock se compose de logements informels ou traditionnels.

Introduction au marché sud-africain du logement

10.78 En Afrique du Sud, le stock de logements est très différencié; il inclut des éléments formels, informels (y compris de type «backyard»), tribaux, ainsi que des logements dont la propriété est partagée. Les logements formels comprennent les maisons individuelles (subventionnées par l’État ou privées), les maisons en rangée et les appartements; les logements informels, c’est-à-dire ceux dépourvus de permis de construire et non enregistrés officiellement, se composent d’habitations sommaires (généralement en tôle ondulé), de rondavelles et de huttes fabriquées avec des matériaux traditionnels. Les logements de type «backyard» sont situés dans l’enceinte d’une maison principale, tandis qu’il y a partage de propriété quand plusieurs habitations sont construites sur une même parcelle. Le tableau 10.3 décompose le marché immobilier sud-africain. Selon le recensement de la population effectué en 2001, le nombre de logements formels a augmenté de 37,1 % de 1996 à 2001, celui des logements informels de 26,4 % et celui des habitations traditionnelles de 0,6 %. En revanche, le nombre de constructions adjacentes ou avec partage de propriété a diminué de 14,5 %.

Tableau 10.3.Décomposition par statut du stock de logements en Afrique du Sud(selon le recensement de 2001)
Catégories de logementsTotalOccupation par les propriétaires (%)En location (%)
Maisons6.238.45466,145,6
Maisons subventionnées*1.074.0289,6
Appartements589.1092,916,3
Maisons en rangée319.8683,34,1
Logements informels1.836.23010,318,4
Logements traditionnels1.654.78715,04,1
Logements construits dans un jardin
ou à propriété partagée532.9862,411,5
Total11.171.434100,0100,0
Source : Statistics South Africa.

10.79 En Afrique du Sud, les entrepreneurs et les promoteurs construisent la totalité des logements, à l’exception des habitations tribales et/ou informelles. S’agissant de la construction de logements formels, elle donne lieu à une transaction monétaire avec financement par les disponibilités de l’acheteur et/ou par un crédit immobilier. Les biens et leur valeur sont répertoriés par la commune et le cadastre. En ce qui concerne les habitations tribales et informelles, il y a très peu de transactions monétaires. Quand il en existe, il s’agit de petites dépenses en numéraire, mais le bien n’est généralement pas répertorié par la commune. Cependant, face à la demande de services de base, les pouvoirs publics ont commencé à recenser le nombre d’habitations implantées sur des emplacements informels et dans les zones rurales, mais la valeur n’est pas répertoriée. Cette situation pose des problèmes très délicats aux producteurs des indices de prix de l’immobilier résidentiel.

Indices des prix de l’immobilier résidentiel en Afrique du Sud

10.80 Il en existe plusieurs, mais ils ne sont pas établis par Statistics South Africa. Les indices publiés sont celui des prix des logements de la First National Bank (FNB), celui de la banque ABSA et l’indice médian des prix des logements de la Standard Bank28.

10.81 L’indice de la FNB est construit à partir de la valeur moyenne des opérations immobilières financées par cette banque. Pour éliminer les valeurs aberrantes de l’échantillon, celles qui y sont intégrées doivent être supérieures à 70 % de l’évaluation faite par le service spécialisé de la banque et inférieures à 130 %, tandis que les prix d’achat enregistrés qui dépassent 10 millions de rands sont exclus. Afin de réduire l’incidence sur l’indice des changements soudains et à court terme des pondérations des différents compartiments du marché dus aux variations relatives du nombre des opérations, ces pondérations, liées au nombre de pièces, sont maintenues constantes à leur niveau de pondération moyen sur cinq ans. On applique une fonction de lissage statistique aux données et il arrive qu’elles soient révisées. L’indice FNB est calculé mensuellement.

10.82 L’indice des prix des logements d’ABSA mesure l’évolution nominale d’une année sur l’autre des prix des biens acquis au moyen de prêts immobiliers accordés par cette banque. L’indice se réfère à la totalité des prix d’acquisition des logements d’une surface de 80 m2 à 400 m2 et d’un montant de 3,1 millions de rands ou moins (améliorations comprises). Les prix sont lissés dans le but d’éliminer l’effet des facteurs saisonniers et des valeurs aberrantes. Cet indice est calculé mensuellement.

10.83 L’indice de la Standard Bank, basé sur le prix médian de toute la gamme des logements, est une moyenne mobile à cinq mois. Les données nationales du service d’enregistrement n’étant disponibles qu’avec un délai pouvant aller jusqu’à neuf mois, l’indice établi par cette banque, qui détient une part de marché de l’ordre de 27,7 % et dont les données sont généralement fortement corrélées à celles du service d’enregistrement, est considéré comme représentatif du marché national. Il est calculé mensuellement.

Obstacles à la construction d’un indice des prix de l’immobilier résidentiel

10.84 Tous les indices mentionnés ci-dessus ne portent que sur les logements formels (c’est-à-dire les maisons ordinaires, les maisons en rangée et les appartements) achetés à crédit — les achats au comptant et ceux d’habitations «informelles» sont exclus. La principale difficulté à laquelle se heurte l’élaboration d’un IPIR en Afrique du Sud est l’absence d’estimations crédibles du stock de logements ainsi que l’absence d’informations sur les prix des habitations informelles et traditionnelles. Comme ces dernières représentent 19,6 % de l’ensemble des bâtiments, elles constituent un secteur important au sein du marché sud-africain.

10.85 Le secteur a aussi ses caractéristiques propres. Comment, par exemple, définit-on un logement informel?

  • Des zones habitables où un ensemble de logements ont été construits sur des terrains sur lesquels les habitants n’ont pas de droits reconnus ou qu’ils occupent illégalement.

  • Des terrains non aménagés où les habitations ne sont pas conformes à la réglementation foncière et immobilière en vigueur.

  • Des habitations informelles dont les murs et le toit sont habituellement en tôle ondulée (sortes de cabanes).

  • Les habitants eux-mêmes effectuent l’essentiel de la construction.

En quoi consiste une habitation traditionnelle?

  • Il s’agit d’une expression à caractère général qui s’applique aux huttes, aux rondavelles29, etc. Ces habitations peuvent être séparées ou groupées.

  • Elles sont fabriquées avec de l’argile, de la terre, des roseaux ou d’autres matériaux disponibles sur place.

Principaux problèmes posés par la construction d’un indice des prix de l’immobilier résidentiel

10.86 Comme on l’a déjà indiqué dans ce manuel, les deux principaux problèmes posés par l’élaboration d’un indice des prix de l’immobilier résidentiel sont la nature sporadique des transactions et le fait que les caractéristiques qui déterminent le prix sont propres à chaque logement. Ces deux facteurs s’appliquent aux logements formels, mais le second a beaucoup moins d’importance pour les logements informels. En Afrique du Sud, exceptionnellement, ces derniers ont des attributs standard, car la plupart sont faits de tôle ondulée et comptent une à quatre pièces. De plus, ils se situent généralement dans des zones similaires. Il est donc peut-être possible d’appliquer sans difficulté le principe du panier fixe. En outre, comme le propriétaire d’une habitation sommaire ne possède pas le terrain sur lequel elle est construite, la décomposition de l’indice en terrains et en bâtiments n’est pas pertinente. Le tableau 10.4 indique la distribution du nombre de pièces ressortant du recensement de 2001.

Tableau 10.4.Distribution du nombre de pièces dans les habitations informelles
Nombre de piècesPourcentage du total des habitations informelles
140,0
227,2
315,1
410,5
5 +7,2
Source : Statistics South Africa.

10.87 La décomposition en terrains et en bâtiments n’est pas non plus pertinente pour les habitations traditionnelles. Une parcelle est allouée à une personne ou à un ménage par le chef tribal, soit gratuitement, soit pour un montant modeste. Toutefois, l’estimation du prix de l’habitation peut s’avérer délicate, si, à la différence des logements formels, la construction se fait surtout à l’aide de matériaux traditionnels.

Pondération des logements non formels

10.88 La pondération des logements non formels (habitations informelles et traditionnelles) sera naturellement complexe pour deux raisons : les propriétaires effectuent eux-mêmes l’essentiel de la construction et les transactions monétaires sont limitées. En outre, la plupart des matériaux utilisés pour la construction d’une habitation informelle sont d’occasion et, pour les habitations traditionnelles, on utilise des matériaux traditionnels; il est difficile d’obtenir des estimations du coût de ces types de matériaux, et il y a des chances qu’ils ne soient pas achetés mais récupérés.

10.89 Le recensement de la population permet de connaître la plupart des caractéristiques des logements, mais il est difficile destimer la valeur d’une habitation informelle ou traditionnelle; en effet, il n’y a pas de marché organisé et les prix ne sont pas répertoriés par un service d’enregistrement ou un cadastre. Par ailleurs, la mobilité de l’habitat informel entre différentes implantations risque de compliquer l’estimation du stock de logements. On ne connaît pas le rythme des constructions et des démolitions, faute d’être certain que toutes les habitations démolies soient de nouveau édifiées sur le nouvel emplacement.

Détermination des prix des logements non formels

10.90 Les prix des logements non formels ne dépendent pas des déterminants normaux des prix du marché. En général, la parcelle, l’emplacement, l’ancienneté et les rénovations n’interviennent pas. Les seuls éléments qui influent sur le coût de l’habitation sont la nature des matériaux employés et, sur ce point, la taille du bâtiment joue évidemment un rôle; voir le tableau 10.5.

Tableau 10.5.Déterminants des prix
Déterminants des prixHabitations traditionnellesHabitations informellesHabitations formelles
BâtimentNonNonOui
TerrainNonNonOui
EmplacementNonNonOui
AnciennetéNonNonOui
RénovationsNonNonOui
Type de bâtimentNonNonOui
Type de matériauxOuiOuiOui
Autres caractéristiques déterminant le prixNonNonOui
Source : Statistics South Africa.

10.91 Il serait très difficile d’obtenir les prix des logements traditionnels et informels, sachant que le propriétaire effectue le plus souvent lui-même la construction et qu’un logement donne rarement lieu en totalité à une transaction monétaire (l’achat des matériaux se fait normalement en liquide). La seule manière de connaître les prix des nouvelles constructions informelles et traditionnelles est d’effectuer fréquemment des enquêtes, puisque la plupart ne sont pas enregistrées officiellement et, quand elles le sont, la valeur ne figure pas. Une autre solution, restant à explorer, serait d’établir un indice du «coût notionnel de la construction», basé sur l’imputation du prix avec les données quantitatives indiquées au tableau 10.630.

Tableau 10.6.Décomposition en pourcentage des matériaux utilisés dans la construction des habitations informelles et traditionnelles en Afrique du Sud
Année20022003200420052006200720082009
Matériaux utilisés pour le toit
Tôle ondulée/zinc72,172,171,678,279,578,678,683,6
Matériaux organiques23,224,223,816,816,217,115,813,3
Amiante1,91,61,41,71,81,22,10,5
Autres2,62,13,13,22,13,13,12,2
Total100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0
Matériaux utilisés pour les murs
Briques2,63,32,31,81,41,62,31,9
Ciment/béton2,92,22,81,92,52,32,41,4
Tôle ondulée/zinc35,136,133,940,043,643,941,442,2
Bois9,89,48,99,610,510,810,18,6
Mélange de terre et de ciment7,05,26,35,05,86,56,710,4
Torchis et enduis1,41,11,71,00,50,91,31,2
Terre38,239,841,837,233,731,832,831,8
Autres2,62,92,32,61,82,22,92,5
Total100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0100,0
Source : Statistics South Africa.

Résumé

10.92 En Afrique du Sud, le calcul d’un indice exhaustif des prix de l’immobilier résidentiel serait une tâche très complexe en raison de la diversité du stock de logements de ce pays. Il faudrait recourir à différentes méthodes pour obtenir les prix des diverses catégories de logements. Il serait également difficile d’estimer la pondération de chacune de ces catégories, car elles ont des facteurs de détermination des coûts qui leur sont propres. Enfin, le nombre limité de données disponibles dans chaque catégorie compliquerait encore le problème.

10.93 Les principaux obstacles à la construction d’un indice général des prix de l’immobilier résidentiel en Afrique du Sud sont énumérés au tableau 10.7; ce sont :

Tableau 10.7.Évaluation des obstacles
Problèmes possiblesLogements traditionnelsLogements informelsLogements formels
Marché organiséNonNonOui
Existence d’estimations fiables du coût des logementsNonNonOui
Mobilité des logements d’une implantation à l’autreNonYesNon
Enregistrement administratif des biensNonNonOui
Transaction monétaire à l’établissement de créditNonNonOui
Transfert de numéraire pour la construction de la structureQuelquefoisQuelquefoisOui
Construction par un promoteur ou un entrepreneurNonNonOui
Le prix dépend des facteurs habituelsNonNonOui
Source : Statistics South Africa.
  • L’absence d’un marché organisé des logements informels et traditionnels.

  • L’absence de données fiables sur le coût de ces habitations.

  • Le mode de vie nomade. Si une enquête est effectuée, les déplacements des logements informels d’une zone à l’autre posent un problème de mesure de l’évolution des prix de cette catégorie, parce qu’ils sont normalement recueillis à des endroits spécifiques.

  • Il n’y a pas d’enregistrement administratif des biens.

  • L’obtention ou la construction d’un logement ne donne pas toujours lieu à des transactions monétaires.

  • Les prix ne dépendent pas des facteurs habituels, comme les coûts des terrains, de la main-d’œuvre et des matériaux.

Les statistiques des prix de l’immobilier que l’on trouve sur le site Internet de la BRI comprennent des données émanant de 37 pays et sont disponibles avec des périodicités diverses. Les données diffèrent sensiblement d’un pays à l’autre, par exemple en ce qui concerne les sources d’information sur les prix, les types de biens, les domaines couverts, les dates de construction, les unités dont on calcule les prix, les détails des méthodes d’établissement des indices et les techniques de correction des variations saisonnières. Il y a deux raisons à cela. D’abord, les procédures d’acquisition et de cession d’un bien immobilier, et donc les données disponibles, varient selon les pays; ensuite, il n’existe pas actuellement de normes internationales spécifiquement applicables aux prix de l’immobilier.

En ce qui concerne les sources des données dans les pays de l’UE, voir aussi Eiglsperger (2010).

Comme on l’a vu dans les chapitres antérieurs utilisant les données pour la ville de «A», l’ancienneté de la construction est une caractéristique importante pour déterminer le prix.

On peut mesurer assez précisément la situation géographique d’un bien, mais le problème posé par Remplacement» concerne les regroupements de biens. Les méthodes de stratification et de régression hédonique doivent grouper les ventes de biens situés au même endroit, mais il reste à savoir comment déterminer exactement les limites d’un emplacement.

Ce point est illustré par les différences entre les indices obtenus en appliquant les diverses méthodes d’ajustement qualitatif décrites précédemment aux chapitres 4 à 8, avec le même ensemble de données que pour la ville de «A». Or, toutes ces méthodes ont fait apparaître des tendances de prix à peu près similaires.

Voir graphique 10.1 pour une comparaison entre l’IPLN et les autres indices canadiens. Ce graphique confirme le biais baissier probable de la composante foncière de l’IPLN.

©Teranet et Banque nationale du Canada, tous droits réservés.

Ce «biais» baissier n’apparaît pas au graphique 10.1, l’IPMTNB se situant entre les deux indices concurrents qui couvrent le marché de la revente, mais ces derniers ne sont pas ajustés en fonction de la dépréciation nette. Selon certains économistes spécialistes du logement, la méthode des ventes répétées pourrait être faussée dans le sens de la hausse à cause d’un problème de sélection de l’échantillon. Comme les unités de logement vendues plus souvent que la moyenne sont peut-être davantage rénovées et améliorées, la qualité d’une unité à ventes répétées augmente entre deux dates de vente (au lieu de diminuer du fait de la dépréciation).

L’indicateur de la Banque du Canada se limite aux maisons individuelles de plain-pied et aux maisons individuelles à deux étages de niveau supérieur.

On trouvera une illustration de l’incidence des différentes méthodologies sur les points de retournement dans Shimizu, Nishimura et Watanabe (2010).

Ils sont parfois qualifiés de biens «autoconstruits». Les constructeurs comprennent à la fois les futurs propriétaires qui réalisent eux-mêmes une partie de l’édification et ceux qui font participer un entrepreneur responsable de l’essentiel des travaux (lesquels sont finalisés par le propriétaire).

L’indice Recruit utilise des variables indicatrices temporelles et fait donc l’objet de révisions (voir chapitre 5).

On trouvera des précisions dans Shimizu, Takatsuji, Ono et Nishimura (2010).

Shimizu et Nishimura (2006)(2007), qui comparent les valeurs estimées et les prix de vente, signalent les problèmes d’erreurs d’évaluation et de lissage pour les indices basés sur des estimations.

Bien que cela soit sans rapport avec la question des délais, l’inconvénient des prix affichés et des autorisations de crédit immobilier est que tous ces prix ne se terminent pas forcément par une transaction finale; si c’est le cas, le prix est souvent supérieur à celui résultant de la négociation finale.

A terme, en fonction de l’expérience acquise et de la disponibilité des données, il pourrait être étendu à l’immobilier commercial.

2001 avait été choisie comme année de référence de l’indice pilote portant sur cinq villes, pour être comparable aux années de référence de l’indice des prix de gros et de l’indice des prix à la consommation. On a pris les variations d’une année sur l’autre au cours de la période 2001-05, puis on a actualisé l’indice avec deux années supplémentaires, c’est-à-dire jusqu’en 2007. Il a ensuite été étendu à dix autres villes — Ahmedabad, Faridabad, Chennai, Kochi, Hyderabad, Jaipur, Patna, Lucknow, Pune et Surat — et au même moment l’année de référence est passée de 2001 à 2007.

Il faut voir que, comme il s’agit d’un indice pondéré de Carli, il présente probablement un «biais» dans le sens de la hausse; voir le Manuel de l’IPC (2004), page 421.

L’intégration des deux indices poserait des problèmes de cohérence. Ainsi, l’indice IPVU repose sur des évaluations faites indépendamment lors d’une demande de crédit immobilier, tandis que l’indice DANE est basé sur les prix demandés.

Pour plus d’informations sur ce sujet, voir http://www.cijuf.org.co/codian03/junio/c31847.htm.

L’ABSA, la FNB et la Standard Bank contrôlent la majorité des activités bancaires en Afrique du Sud.

Constructions circulaires souvent dotées d’un toit conique en chaume.

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