Indicadores de solidez financiera
Chapter

9. Índices de los precios inmobiliarios

Author(s):
International Monetary Fund
Published Date:
May 2007
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Introducción

9.1 El análisis macroprudencial se facilita mucho si se cuenta con índices de precios inmobiliarios1, dado que las instituciones de depósito pueden tener exposiciones importantes (directas e indirectas) en el mercado inmobiliario y pueden verse afectadas por la volatilidad potencial de las fluctuaciones de los precios. Además, los activos inmobiliarios son un componente importante de la riqueza del sector privado. La exposición directa a riesgos relacionados con el crédito inmobiliario de las instituciones de depósito puede supervisarse mediante los ISF sobre préstamos inmobiliarios descritos en el capítulo 6.

9.2 La exposición de las instituciones de depósito al riesgo de los precios inmobiliarios puede atribuirse a que dichas instituciones:

  • Son propietarias de bienes inmuebles.

  • Conceden a sus clientes préstamos para la compra, construcción o promoción de bienes inmuebles.

  • Aceptan bienes inmuebles como garantías.

  • Conceden préstamos a otras instituciones de depósito que tienen exposiciones en el mercado inmobiliario o que financian préstamos inmobiliarios.

  • Están sujetas al riesgo de pago anticipado de los préstamos inmobiliarios, lo cual puede contribuir a la volatilidad del balance y a descalces entre el activo y el pasivo.

  • Son propietarias de valores cuyo pago de principal e intereses está garantizado con préstamos inmobiliarios.

  • Están expuestas a los riesgos relacionados con los préstamos inmobiliarios de filiales o sucursales en otras economías.

  • Están expuestas a los riesgos de los hogares y las empresas, que pueden verse afectados por variaciones de los costos de servicio del financiamiento inmobiliario y/o variaciones de los precios inmobiliarios.

  • Están expuestas a los riesgos de determinados lugares (instalaciones turísticas u oficinas en los centros urbanos) que pueden estar sujetos a condiciones de precios más volátiles que las del mercado inmobiliario más amplio.

9.3 La volatilidad de los precios inmobiliarios puede deberse a varias razones. Los mercados inmobiliarios no son líquidos, ya que las ventas implican costos elevados de transacción. La oferta es inelástica a corto plazo, en vista del tiempo que toma la planificación y construcción de proyectos. La promoción de un proyecto suele estar sujeta a muchas restricciones legales y de otra índole, como la escasez de terrenos urbanos aptos para la construcción. En estas circunstancias, las variaciones de la demanda tienen un efecto más marcado sobre los precios. Es cierto que los capitales internacionales que fluyen hacia o desde el mercado inmobiliario pueden afectar rápida e imprevisiblemente las ventas y los precios del mercado, pero el crédito interno también puede ser una fuente endógena de volatilidad de los precios. Cuando suben los precios de los inmuebles, estos bienes pueden usarse como garantía para ampliaciones de crédito que se destinan a otras adquisiciones. Pero cuando las condiciones empiezan a cambiar, esta exposición al riesgo puede hacer que las desaceleraciones de la actividad económica, el crédito y los precios de los inmuebles se agraven mutuamente.

Cálculo de los precios inmobiliarios

9.4 La elaboración de índices representativos de los precios inmobiliarios es complicada. Las dificultades pueden surgir porque los mercados inmobiliarios son heterogéneos —tanto dentro de un mismo país como entre distintos países—y no son líquidos. Puede ser que los precios de mercado sean ambiguos. Además, esa diversidad y falta de uniformidad hacen necesario reunir una amplia gama de datos para compilar índices que sean característicos de los distintos segmentos del mercado, lo cual provoca un aumento de los costos de recopilación de datos y podría requerir conocimientos técnicos más avanzados. Los precios inmobiliarios representativos de los mercados residenciales y comerciales pueden ser difíciles de calcular con exactitud en vista del tamaño reducido de las muestras que suelen estar disponibles, ya que propiedades aparentemente similares pueden tener precios dispares y los precios pueden ser volátiles. La experiencia ha demostrado que el cálculo de los precios inmobiliarios comerciales dentro de una economía entraña dificultades particulares.

9.5 El cálculo se complica aún más porque la información sobre los precios de las transacciones inmobiliarias presenta importantes diferencias, las cuales dependen de la etapa en que se encuentren las transacciones en el momento de recopilar los datos. Es posible elaborar un cronograma —de seis meses o más—de las etapas que conforman el proceso de las transacciones inmobiliarias:

  • Anuncio de la propiedad y el precio de venta.

  • Acuerdo verbal de compra a un precio convenido.

  • Autorización de financiamiento de la hipoteca.

  • Acuerdo de las condiciones del contrato.

  • Cierre de la transacción.

  • Registro de la transacción o escritura.

  • Tasación2.

9.6 Para comprender las características de las series de precios compiladas es importante conocer la etapa del cronograma de transacciones en que se recopilan los datos. En cada etapa pueden haber diferentes tipos de cobertura, precios y fuentes de datos. Por ejemplo, los precios de venta que anuncian los agentes inmobiliarios suelen ser superiores a los precios de venta negociados, y estos a su vez pueden ser diferentes del importe de la hipoteca, ya que esta puede incluir honorarios y excluir las contribuciones en efectivo. Los datos de los precios de venta anunciados son un primer indicio de las tendencias de los precios, pero suelen ser incompletos y no reflejan los precios ni las transacciones reales. En cambio, la información proporcionada cuando se registra una transacción puede ser la más completa, ya que puede incluir las ventas directas entre particulares, pero puede estar muy desfasada con respecto a las transacciones y los puntos de inflexión de los precios. Del mismo modo, la información basada en las hipotecas a veces es muy detallada en cuanto a las características de los inmuebles, pero puede ser confidencial, de alcance limitado o compilada con métodos propios de cada prestamista. Asimismo, el carácter de la información que se obtiene en diferentes etapas de la transacción también puede variar según el país. Como es lógico, estas diferencias pueden incidir en los usos analíticos de las series de precios compiladas.

9.7 Por otro lado, es poca la experiencia internacional acumulada en la elaboración de índices representativos de los precios inmobiliarios. Los precios inmobiliarios forman parte del cálculo de las cuentas nacionales y se incluyen en los índices nacionales de precios al consumidor, pero en muchos países se ha prestado poca atención a la elaboración y divulgación de índices de precios inmobiliarios. Las tareas de compilación se han visto restringidas por los altos costos y las dificultades técnicas, la poca demanda de esos datos en el pasado y el control exclusivo de gran parte de los datos básicos necesarios para la compilación de los índices. De hecho, en muchos países la compilación y divulgación de los índices del mercado inmobiliario la realizan empresas o asociaciones privadas que intervienen en las diversas transacciones inmobiliarias antes mencionadas y que tienen fácil acceso a los datos y motivos comerciales para compilar los índices.

9.8 En vista de la relativamente poca experiencia internacional en la elaboración de índices de precios inmobiliarios, el costo de elaboración de dichos índices y la diversidad de usuarios que necesitan diferentes tipos de información inmobiliaria, en la Guía no se recomienda un solo conjunto de índices o métodos de compilación, sino que más bien se describe una gama de técnicas cuya aplicación dependerá de las necesidades, las condiciones y la disponibilidad de recursos locales. No obstante, en la Guía sí se recomienda que se compilen índices inmobiliarios por separado para el mercado residencial y comercial, dadas las condiciones muy diferentes de cada uno. Para captar las variaciones de las tendencias de los precios inmobiliarios, en la Guía se recomienda que la compilación de datos sea trimestral. Es esencial compilar metadatos que describan en detalle el contenido, la cobertura y el enfoque conceptual subyacente de todos los índices de precios que se divulguen.

9.9 Al elaborar los índices de precios inmobiliarios, el compilador debe considerar lo siguiente:

  • Es probable que haya una amplia gama de diferencias entre los inmuebles. Los precios inmobiliarios suelen diferir mucho según el lugar, el tipo de inmueble y sus características particulares. Por lo general es difícil determinar una unidad inmobiliaria típica.

  • La composición de transacciones según su tipo puede variar de un período a otro, lo cual complica la formulación de los factores de ponderación que se usarán en los índices.

  • Según se señaló en los párrafos 9.5 y 9.6, la información puede variar significativamente según el momento del proceso de transacción en que se recopilan los datos.

  • Sobre todo en el caso de los subíndices, es posible que las observaciones correspondientes a un período determinado sean demasiado escasas para extraer conclusiones estadísticas válidas.

  • Puede ser que se necesiten diferentes métodos para medir las transacciones y las existencias en el mercado inmobiliario. Los datos declarados correspondientes a las transacciones inmobiliarias efectuadas en un período determinado podrían ser volátiles debido a los cambios en la composición de dichas transacciones3, pero podrían proporcionar señales anticipadas de variaciones de precios. En cambio, aunque los datos sobre existencias pueden ser más representativos, podrían abarcar a la gran mayoría de propiedades que no fueron objeto de transacciones durante el período.

  • Las exposiciones inmobiliarias de las instituciones financieras pueden estar muy concentradas y no ser representativas de los mercados en general. Además, puede ser que las exposiciones relacionadas con nuevos proyectos inmobiliarios no estén debidamente previstas en los actuales sistemas de recopilación de datos.

9.10 En la medida en que el mercado inmobiliario tenga diversos segmentos bien definidos, es posible que los usuarios (como por ejemplo las instituciones que financian los inmuebles y los organismos reguladores de esas instituciones) precisen subíndices al menos para ciertos segmentos del mercado, además de un índice agregado exacto que abarque a toda la economía. Por ejemplo, puede ser que haya una demanda de subíndices correspondientes a los grandes centros urbanos. Los subíndices sobre inmuebles básicos, junto con la información sobre los principales tipos de exposiciones en el mercado inmobiliario, pueden ser útiles a la hora de analizar cómo las variaciones de los precios podrían afectar las condiciones de estabilidad financiera de un país. Este tipo de análisis puede ser útil siempre que se garantice que los índices de precios usados guardan relación con las exposiciones identificadas. No obstante, como se señaló anteriormente, puede ser difícil compilar la información necesaria de forma que se destaquen las exposiciones específicas objeto de investigación.

9.11 Por último, la información sobre los precios inmobiliarios puede extraerse de los datos utilizados para compilar las cuentas nacionales, como los datos del balance sobre las existencias de viviendas y otros inmuebles, los movimientos de precios, los gastos destinados a nuevas construcciones, los gastos de mantenimiento y el agotamiento y la pérdida de existencias. Las oficinas de estadísticas nacionales, que compilan datos sectoriales, podrían ser una fuente importante de información sobre las condiciones del sector inmobiliario y los movimientos de precios que afectan a los inmuebles y a la construcción.

Indicadores estructurales de los mercados inmobiliarios

9.12 Para elaborar índices de precios inmobiliarios que proporcionen un indicador coherente de la evolución de los precios a lo largo del tiempo, en la Guía se considera necesario recopilar información estructural básica sobre las existencias de inmuebles y los factores que influyen en los precios. Esto implica la elaboración de inventarios de las existencias de inmuebles residenciales y comerciales que sirvan de referencia para compilar los índices de precios. Estos datos también pueden usarse para elaborar estadísticas básicas sobre las condiciones socioeconómicas.

9.13 El inventario podría elaborarse a partir de encuestas o censos periódicos de los inmuebles y podría actualizarse con información de registros de transacciones o encuestas en curso, o utilizando registros de impuestos, permisos, escrituras u otros4. Por ejemplo, los registros de las transacciones podrían obtenerse de las oficinas locales o nacionales encargadas de registrar los traspasos de propiedad. Cuando se producen tales traspasos, esas oficinas actualizan sus registros, y pueden hacer lo mismo con los datos de tasación que se utilizan para determinar los impuestos sobre la propiedad. Aunque es muy probable que esta información se actualice con poca frecuencia, los registros podrían ofrecer detalles que dependerían de la medida en que el nivel y la tasa de tributación pudieran variar en función de las características pertinentes de cada propiedad, las cuales a su vez dependen de las circunstancias locales5. La disponibilidad de los datos provenientes de los registros de transacciones que están en manos de las autoridades locales o de los agentes inmobiliarios —es decir, los intermediarios entre los compradores y vendedores de bienes raíces—podría facilitar la elaboración de un índice de precios, si tales datos estuvieran disponibles a lo largo del tiempo con respecto a inmuebles similares o de un tipo común. Las instituciones financieras que se dedican a conceder préstamos en el mercado inmobiliario también pueden ser una buena fuente de información, ya que a menudo requieren descripciones detalladas de las propiedades para determinar su valor a fin de conceder préstamos, utilizarlas como garantías y/o transferir las hipotecas a terceros. Las tasaciones son de particular importancia en el caso de las propiedades comerciales.

9.14 En todo inventario es importante especificar las características (categorías) de los inmuebles. El grado de desagregación de las categorías debe ser suficiente para distinguir las características clave de los inmuebles que inciden en su valor, pero el nivel de detalle también variará según las necesidades y los recursos. Las categorías concretas que sirven para determinar los precios variarán de una economía a otra y las autoridades nacionales deben identificarlas de acuerdo con las condiciones locales. A continuación se enumeran algunas de las características fundamentales que podrían incluirse en el inventario:

  • Cantidad de unidades, según tipos principales. En el caso de los inmuebles residenciales, una unidad puede ser una vivienda para una sola persona y el tipo puede ser una casa separada, semiseparada, adosada o un departamento.

  • Ubicación. La dirección y quizás el vecindario, sector censal o distrito administrativo.

  • Finalidad. Indica si la unidad inmobiliaria se usa como vivienda, tienda o comercio minorista, fábrica u oficina pública.

  • Tipo de construcción. Hormigón, madera, paja u otros materiales.

  • Edad de la unidad. El número de años desde la fecha de construcción o renovación general.

  • Tamaño. La superficie que ocupa la estructura y el terreno en metros o pies cuadrados.

  • Número de habitaciones. El número total de habitaciones y, si es posible, un desglose según el tipo de habitación, como dormitorios o baños.

  • Servicios públicos y comunitarios. Suministro de agua, alcantarillado, electricidad y otros servicios comunitarios pertinentes.

  • Condición física. Mantenimiento interior y exterior, daños observados y cuestiones similares.

  • Fecha y valor de la última venta, valor corriente de mercado y avalúo fiscal.

  • Unidades desocupadas. Indica si el inmueble está ocupado o no.

  • Régimen de ocupación. La situación del ocupante, es decir, si la unidad está ocupada por el propietario (como dueño absoluto o arrendatario) o por un arrendatario privado o del sector público.

  • Información del alquiler. La cantidad que se paga para alquilar el inmueble, ya sea total o por unidad de superficie, como metro cuadrado.

  • Permisos de construcción, obras concluidas u otros indicadores de la actividad en curso.

9.15 La información mencionada permite compilar datos sobre la rotación, las características estructurales básicas y las condiciones generales del mercado inmobiliario. Estos datos ayudan a complementar la información de los precios inmobiliarios para el análisis de estabilidad del sector financiero6. Por ejemplo, los siguientes datos básicos, de preferencia desagregados entre inmuebles residenciales y comerciales por ciudad u otra designación geográfica, podrían compilarse a partir de la información detallada en el párrafo 9.14:

  • Total de existencias de unidades y variaciones de las mismas.

  • Tasas de ocupación y desocupación de los inmuebles.

  • Cantidad total de transacciones por año o por trimestre.

  • Alquiler medio por unidad residencial o por unidad de espacio comercial (por ejemplo, metro cuadrado).

Elaboración de los indicadores de los precios inmobiliarios

Precios medios (valor unitario)

9.16 Una forma de calcular una estadística del precio medio de venta en cada período declarado consiste en sumar los precios de venta y dividirlos entre el número de unidades que fueron objeto de transacciones en ese período. Los índices de valor unitario son probablemente los indicadores de precios inmobiliarios de uso más generalizado; se expresan como promedios de datos de ventas o de avalúos fiscales, y a veces proporcionan información útil sobre variaciones importantes de los precios, particularmente si se desagregan en subíndices más homogéneos7.

9.17 No obstante, el índice de valor unitario no es un índice de precios propiamente dicho. Puede estar muy sesgado a causa de unas pocas transacciones de valores extremos, variaciones en la composición de las transacciones o variaciones en la calidad de las unidades objeto de transacción. Por ejemplo, los índices de valor unitario no tienen en cuenta las mejoras de calidad a lo largo del tiempo y, por lo tanto, se ven afectados por un sesgo al alza. Si bien se los utiliza mucho para tener una rápida idea de los precios inmobiliarios generales en un momento determinado, los índices de valor unitario suelen ser menos útiles que los índices de precios que tienen en cuenta las variaciones en la composición de las características de los inmuebles.

Mediana y moda de los precios

9.18 Para neutralizar los sesgos que afectan a los promedios de precios, algunos índices se basan en la mediana (el valor intermedio de todos los valores de la muestra) o la moda (el precio que se observa con más frecuencia). Estos indicadores pueden ser útiles para casos concretos, pero ambos excluyen información significativa.

Índices de precios

9.19 Los índices de precios son indicadores compuestos que miden el valor de un conjunto de precios de varios artículos. Pueden compilarse mediante fórmulas normalizadas o técnicas de regresión que estiman el valor de una unidad inmobiliaria compuesta o típica8. En un índice de precios es posible eliminar los efectos de las variaciones en la composición de las transacciones o las variaciones de calidad, para obtener un indicador más exacto de los precios de inmuebles comparables. Los índices de precios son valores netamente numéricos que describen desviaciones con respecto a una unidad de valor de referencia (por lo general 100) en un período base, lo cual permite compararlos entre economías con diferentes tipos de inmuebles.

Índices inmobiliarios de Laspeyres

9.20 Se utiliza un índice de Laspeyres de precios inmobiliarios para calcular la variación media ponderada de precios de una canasta fija de inmuebles correspondiente a un período base. El índice permite comparar el costo total de compra de una cantidad y una combinación específicas de inmuebles durante el período base con el costo total de compra de la misma cantidad y combinación en otros períodos. Con estos datos se procede a elaborar un índice de estos costos. El objetivo consiste en calcular un índice de precios de las existencias de inmuebles disponibles usando información de las transacciones de un período y/o de los valores tasados de los inmuebles.

9.21 Por ejemplo, basándose en la información del cuadro 9.1:

Cuadro 9.1.Cantidades y precios de propiedades inmobiliarias
Tipo de

propiedad

Ki
Cantidad

en el

período

base q0
Precio

en el

período

base po
Precio

en el

período

corriente pt
A(i = 1)1605060
B(i = 2)307090
C(i = 3)10100110
  • i) El costo total de compra de los inmuebles tipo A, B y C en el período base fue (160)(50) + (30)(70) + (10)(100) = 11.100.

  • ii) A los precios del período corriente, el costo total de compra de las cantidades del período base es (160)(60) + (30)(90) + (10)(110) = 13.400.

  • iii) Por lo tanto, el índice de Laspeyres del período corriente es: 100(13.400/11.000) = 121,8. Esto significa que los precios del período corriente son 21,8% más altos que en el período base.

9.22 En términos generales, el índice de Laspeyres puede expresarse de la siguiente manera:

siendo

K=el número de tipos de inmuebles;
qoi=la cantidad de inmuebles tipo i en el período base;
Poi=el precio de los inmuebles tipo i en el período base; y
Pti=el precio de los inmuebles tipo i en el período corriente.

9.23 Para calcular el índice inmobiliario de Laspeyres se necesitan los siguientes datos: 1) las existencias de inmuebles por tipo de inmueble en el período base y 2) el precio por tipo de inmueble en el período corriente en relación con el precio en el período base. En condiciones ideales, se realiza un censo de los inmuebles para determinar las existencias y los precios de cada tipo de propiedad en el período base. Cada inmueble tipo i en el período base debe definirse como un tipo común de inmueble que sea pertinente para la economía en cuestión (por ejemplo, apartamento de dos dormitorios, o espacio comercial de entre 80 y 100 metros cuadrados en el centro de la ciudad y a nivel de la calle). El índice en sí es una escala netamente numérica que puede compararse entre economías sin tener que comparar directamente los tipos de inmuebles en cada economía.

9.24 Un índice de Laspeyres es adecuado para la elaboración de indicadores generales de precios, tales como los índices nacionales de precios de viviendas o las estimaciones de las cuentas nacionales sobre el alquiler imputado de viviendas ocupadas por sus propietarios9. También puede servir para obtener indicadores focalizados de los precios, como por ejemplo viviendas en la ciudad capital. Los índices de Laspeyres presentan limitaciones en la medida en que no reflejan la composición corriente de las transacciones, quizá no captan la información de los sectores en los que no es posible definir un inmueble típico y no reúnen adecuadamente la información sobre los sectores de rápido crecimiento.

Índices de precios de regresión hedónica o ajustados en función de la calidad

9.25 Las regresiones hedónicas generan series de precios de un inmueble típico usando regresiones eco-nométricas para eliminar el efecto de determinados factores de calidad que inciden en los precios de venta reales. Estos factores suelen ser la edad del inmueble, su tamaño, el número de habitaciones, su ubicación física y los servicios instalados, como agua corriente o inodoros. Los factores pertinentes varían según el país. Las regresiones hedónicas son un método más avanzado para calcular los índices de precios inmobiliarios, pero su aplicación exige datos detallados de las características de cada inmueble y puede ser complicada.

9.26 Dada la complejidad de definir las características de los inmuebles, y sobre todo el efecto de la edad de las estructuras en los precios, las regresiones hedó-nicas —actualizadas a intervalos de frecuencia razonable—suelen usarse para estimar la evolución de los precios inmobiliarios. Griliches fue el primero en definir los modelos hedónicos en los años sesenta10, 11. Una ventaja de las regresiones hedónicas es que pueden utilizar datos de casi todas las transacciones sin que sea necesario realizar un censo del período base. Otra ventaja es que se genera una varianza (término de perturbación o error) no explicada por el modelo econométrico, la cual da una idea de la dispersión de los precios y la variación entre períodos, después de neutralizar los efectos de la composición de las características de los inmuebles12.

Índices de precios ajustados en función de la liquidez

9.27 Los índices de precios se ajustan en función de la liquidez para aislar la influencia que las variaciones del volumen de las transacciones ejercen sobre los precios. La liquidez de mercado es la rapidez a la que se efectúan las transacciones inmobiliarias, y es un reflejo de la solidez relativa de la demanda del mercado inmobiliario en relación con la oferta. Los precios suelen estar positivamente correlacionados con la liquidez; es decir, suben durante los períodos de alta rotación y bajan cuando se produce una desaceleración. Al tener en cuenta la información sobre el volumen de transacciones de un período determinado es posible estimar el efecto aislado de las variaciones de ese volumen en los precios, y así obtener un indicador de las variaciones subyacentes de los precios obviando las variaciones del volumen de transacciones.

Índices inmobiliarios comerciales

9.28 Los principios antes descritos se aplican a inmuebles tanto residenciales como comerciales, pero estos últimos presentan algunas características especiales que pueden o bien complicar o facilitar la compilación de los índices de precios.

9.29 Un factor que complica la tarea es la gran diversidad de tipos de inmuebles comerciales, los cuales pueden tener características muy especializadas según las actividades particulares de los ocupantes. La espe-cialización significa que los precios de los inmuebles pueden estar estrechamente vinculados al éxito de las actividades de los ocupantes, o a la necesidad de los posibles compradores de realizar inversiones sustanciales para adecuar un inmueble a sus necesidades. Por otro lado, el número de transacciones puede ser mucho más reducido que en el caso de las transacciones residenciales, lo que significa que la composición y el valor de las transacciones pueden ser muy volátiles en los distintos períodos de declaración de datos. Otro factor que complica la tarea es que los sistemas de declaración de datos estadísticos no suelen detectar ni el número relativamente pequeño de transacciones comerciales —ya que muchas de ellas son ventas negociadas en privado—ni las variaciones en las tendencias de nuevas construcciones. Además, la experiencia indica que los índices de los precios inmobiliarios comerciales suelen centrarse en localidades tales como las grandes ciudades, donde se concentran específicamente las propiedades disponibles para fines comerciales.

9.30 Un aspecto que facilita la compilación de los índices de precios de los inmuebles comerciales es el hecho de que estos pueden caracterizarse como productos básicos consistentes en una superficie comercial en pies o metros cuadrados cuyos valores de arrendamiento o uso pueden estimarse. Las existencias, las nuevas construcciones, los alquileres y los índices de desocupación y ocupación de las propiedades pueden medirse en función de la superficie. Por ejemplo, los alquileres suelen expresarse en términos de costo anual por unidad de superficie, por lo general metro cuadrado. Estos indicadores también pueden emplearse para comparar los costos de alquiler en los distintos países. Cabe señalar que los agentes de inmuebles comerciales y las instituciones de crédito suelen recopilar información actualizada y detallada sobre los precios, la rotación y la demanda y oferta, la cual puede ser útil a la hora de compilar los índices de precios inmobiliarios comerciales. En algunos países, los agentes y las instituciones de crédito ya compilan estos índices.

En octubre de 2003, el FMI y el BPI organizaron conjuntamente una reunión para estudiar los vínculos entre el mercado inmobiliario y la estabilidad financiera, la información necesaria sobre dicho mercado, aspectos técnicos de la compilación de indicadores inmobiliarios y posibles proyectos para el futuro. Las actas de la reunión pueden consultarse en BPI y FMI (2005). En este capítulo se analizan algunos de los temas tratados.

Puede hacerse de manera periódica.

Los datos sobre transacciones pueden verse afectados por las fluctuaciones cíclicas de precios y volúmenes, así como por los tipos de inmuebles que son objeto de transacciones. Por ejemplo, al subir los precios, las ventas podrían concentrarse en las propiedades caras, y lo contrario sucedería cuando los precios están a la baja.

Una posibilidad sería realizar una encuesta de los hogares, pese a que puede ser difícil obtener respuestas adecuadas de ese sector. La encuesta podría incorporarse en otra más general sobre ingresos, gastos, activos y pasivos de los hogares, la cual a su vez facilitaría la compilación de otros ISF y estadísticas macroeconómicas más generales.

Estos y otros datos se analizan en Pollakowski (1995).

El inventario de las condiciones del mercado inmobiliario descrito aquí no presenta un panorama completo de las implicaciones que el sector inmobiliario tiene en la estabilidad del sector financiero, que también incluiría la compilación de datos sobre las exposiciones crediticias de las instituciones financieras y las condiciones financieras de los ocupantes y compradores de unidades.

Por ejemplo, podrían compilarse subíndices para apartamentos típicos de dos dormitorios en diferentes ciudades, ya que ese tipo de vivienda suele ser común.

Una unidad inmobiliaria típica, tanto en el caso residencial como en el comercial, es un modelo que procura tener en cuenta todos los factores específicos que podrían incidir en el precio de los inmuebles. Este modelo está asociado con los métodos hedónicos para el cálculo de los índices de precios inmobiliarios que se describen.

Véase SCN 1993, párrafos 6.29 y 6.89.

Véase un ejemplo en Case y Szymanoski (1995).

En los índices de Laspeyres se pueden utilizar las estimaciones hedónicas. Por ejemplo, la Oficina de Censos de Estados Unidos aplicó este método a las viviendas unifamiliares hasta 1996, modificando las características de las viviendas a lo largo del período cubierto por el índice. Posteriormente se elaboraron índices que tenían en cuenta los cambios de las características de las casas de acuerdo con las preferencias.

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