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Perspectives économiques mondiales: Gérer les cycles expansion–récession dans le secteur du logement

Author(s):
International Monetary Fund. External Relations Dept.
Published Date:
May 2008
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Selon une nouvelle étude du FMI, le marché du logement, après plusieurs années de rapides hausses de prix, s’oriente à la baisse dans plusieurs pays avancés.

Cette étude, publiée dans un chapitre analytique de l’édition d’avril 2008 des Perspectives de l’économie mondiale intitulé «L’évolution du cycle du logement et ses répercussions sur la politique monétaire», montre que l’augmentation du prix du logement s’est ralentie dans de nombreux pays.

Dans quelques pays—les États-Unis et l’Irlande—le prix du logement a baissé l’an dernier (graphique 1). L’investissement résidentiel réel s’est aussi ralenti dans plusieurs pays, notamment les États-Unis, l’Australie et surtout l’Irlande, où il est tombé d’environ trois points de PIB depuis la pointe d’il y a quatre ans.

Graphique 1Forte baisse

Les prix réels du logement ont affiché une forte baisse durant l’année écoulée dans nombre de pays avancés.

(pourcentage)

Citation: 37, 4; 10.5089/9781451975956.023.A008

Source: OCDE.

Note: Données du premier trimestre pour toutes les années.

Logement et cycle économique

Bien qu’il soit difficile de nier que cette évolution peut avoir des conséquences importantes sur le niveau de l’activité économique, des incertitudes considérables subsistent sur le lien entre le secteur du logement et le cycle économique. En particulier, il n’y a de consensus ni sur l’évaluation, ni sur l’analyse de l’effet exercé par les fluctuations des prix immobiliers sur la consommation et la dynamique de l’investissement résidentiel.

Ces incertitudes ont été aggravées par les changements spectaculaires du mode de financement du logement intervenus depuis vingt ans dans plusieurs pays avancés. Ces changements ont entraîné une évolution vers un modèle de financement plus concurrentiel, qui a facilité l’accès des ménages au crédit lié au logement au moyen de plusieurs sources de financement, types de prêteurs et produits de prêt, aboutissant à une augmentation rapide de la dette hypothécaire dans plusieurs pays.

En outre, la perspective d’une alternance de fortes expansions et de sévères ralentissements dans le secteur du logement de plusieurs pays avancés a relancé le débat sur la manière dont la politique monétaire, qui cherche à influer sur l’inflation en relevant ou en baissant les taux d’intérêt, doit réagir à l’évolution du secteur du logement.

Différences entre pays

Dans notre étude, nous cherchons à déterminer si les changements des systèmes de financement du logement au cours des deux dernières décennies ont modifié les liens entre ce secteur et l’activité économique. Nous étudions aussi les conséquences de l’évolution de ce marché sur la conduite de la politique monétaire.

• Les différences entre pays, quant au rôle du secteur du logement dans le cycle économique et aux canaux de transmission de la politique monétaire, sont-elles liées aux différences entre marchés hypothécaires?

• Les innovations financières ont-elles modifié la façon dont la politique monétaire doit réagir à l’évolution du logement?

Selon notre étude, il existe d’importantes différences entre pays quant aux contrats hypothécaires. Ce sont les États-Unis, le Danemark, les Pays-Bas, l’Australie et la Suède qui ont les marchés hypothécaires les plus «développés», ce qui facilite l’accès des ménages au financement lié au logement, alors que les ménages d’Europe continentale y accèdent plus difficilement (graphique 2).

Graphique 2Accès au crédit immobilier

Les États-Unis, le Danemark et les Pays-Bas sont les pays où le crédit immobilier semble le plus accessible, comme l’indiquent les valeurs plus élevées de l’indice du marché hypothécaire.

(indice du marché hypothécaire)

Citation: 37, 4; 10.5089/9781451975956.023.A008

Source: calculs des services du FMI.

Nous constatons également que les retombées du secteur du logement sur l’ensemble de l’économie sont plus marquées dans les pays où il est plus facile d’accéder au crédit hypothécaire et d’utiliser le logement comme garantie. En effet les fluctuations de prix influencent les projets de dépenses des ménages puisque le logement sert de garantie: la hausse des prix immobiliers, par exemple, augmente la valeur de la garantie, atténue les contraintes de l’emprunt et soutient la consommation.

Transmission de la politique monétaire

La politique monétaire peut-elle atténuer l’effet de l’évolution du marché du logement sur l’économie du pays? Certains observateurs affirment que ce n’est plus vrai parce que l’intégration croissante des marchés hypothécaires à l’ensemble du système financier a pu réduire l’importance du crédit hypothécaire comme canal de transmission de la politique monétaire.

Toutefois, nous constatons que la déréglementation financière a pu renforcer le rôle du logement dans cette transmission parce que la facilité d’accès à la garantie immobilière a peut-être resserré le lien entre les prix et la politique monétaire. Nous constatons aussi que les effets des changements de politique monétaire sur la production sont plus importants dans les pays où le marché du financement du logement est relativement plus développé et concurrentiel.

Une politique plus dynamique

À partir de ces constatations, nous suggérons que la réaction de la politique monétaire à l’évolution du secteur du logement doit varier en fonction du développement du marché hypothécaire.

En particulier, nous concluons que les pays dont le marché hypothécaire est développé pourraient stabiliser davantage leur économie en appliquant une politique monétaire qui réagit aux mouvements des prix du logement, surtout quand ceux-ci sont inhabituellement rapides ou écartent les prix de leur relation historique avec les paramètres fondamentaux, en plus de la hausse des prix à la consommation et de l’écart de production (différence entre le PIB potentiel et le PIB effectif). Cependant cette démarche doit s’insérer dans un cadre plus général de gestion du risque qui prenne en compte les incertitudes sur les facteurs qui influencent la dynamique du prix du logement et son effet sur l’économie.

Suivre de près l’évolution du prix du logement n’implique pas qu’il faille changer la démarche de la politique monétaire. Il faut plutôt interpréter cette démarche de façon plus souple, par exemple en étendant l’horizon temporel nécessaire auquel l’inflation et la production reviennent aux niveaux voulus. Il est cependant essentiel que cette démarche soit appliquée de façon symétrique. Un allégement marqué serait justifié si l’on craignait un brusque ralentissement du secteur du logement, mais il pourrait aussi s’avérer utile de «nager à contre-courant» pour réduire le risque de graves déséquilibres sur les marchés immobiliers et financiers.

Finalement, il est important de reconnaître que la politique monétaire doit être complétée par une politique réglementaire pour limiter les risques de bulles immobilières intenables alimentées par des pratiques de prêt imprudentes.

Roberto Cardarelli, Deniz Igan

et Alessandro Rebucci

Département des études du FMI

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